El Supremo establece los nuevos criterios que deben aplicarse en ejecuciones de hipotecas con cláusula de vencimiento anticipado nula
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios. Lo ha hecho en la sentencia, STS463/2019 de 11 de septiembre estableciendo el cómo ha de procederse una vez que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha resuelto sobre esa cuestión. La Sala establece la posibilidad de sustituir la cláusula en cuestión por los plazos mínimos que tiene que respetar el acreedor para ejecutar la hipoteca.
Al acudir a la nueva ley de crédito inmobiliario para fijar el mínimo de garantías para continuar con la ejecución, los desahucios iniciados por menos de doce pagos deberán suspenderse, lo que afecta, a miles de proecedimientos pendientes.
Esta solución implica que el juez ponga remedio a la nulidad y se trata de una solución que ha sido admitida por la justicia europea. Entre los perjuicios que ocasionaría al consumidor el sobreseimiento del procedimiento especial de ejecución hipotecaria, recuerdan los magistrados, se encuentra la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, así como el riesgo de ejecución de una sentencia declarativa.
Los criterios que establece para los procedimientos en los que todavía no se haya producido la entrega de posesión del inmueble al adquirente, en definitiva, son :
- Los procedimientos en los que el préstamo venció antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
- Los procedimientos en los que el préstamo venció después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que exigió un mínimo de tres mensualidades impagadas), por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el artículo 24 ley de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.
El Tribunal sentenciador recuerda en el fundamento jurídico séptimo la doctrina jurisprudencial existente hasta el momento respecto del llamado vencimiento anticipado, que el Código Civil prevé con carácter general en los artículos 1129 y 1124. Dicha doctrina consiste en la posibilidad de que el acreedor reclame todo lo adeudado antes del plazo estipulado en el contrato porque el deudor pierde el derecho a utilizarlo cuando incumple sus obligaciones. En el ámbito específico de los préstamos hipotecarios, está previsto en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Sin embrago, tal y como ha establecido esa doctrina, cuando el deudor es consumidor, es necesario que ese incumplimiento “supere los estándares” previstos, de modo que se debe modular su gravedad “en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación”. En conclusión, siempre que se cumplan los requisitos del 693.2 LEC, explican los magistrados, habrá que estudiar si en el caso concreto el ejercicio de la facultad del vencimiento anticipado está justificado. Recordemos que dicho precepto fue modificado en 2013 (por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social), que exigió, al menos, el impago de tres mensualidades para ejecutar anticipadamente la hipoteca.
Tras realizar dicho análisis, el Alto Tribunal analiza la sentencia del TJUE de 26 de marzo y los autos del tribunal europeo de 3 de julio sobre los efectos de la declaración de abusividad de esta cláusula. Interpretando estas decisiones de manera conjunta con la doctrina del propio TJUE en el caso Aziz (que motivó la reforma legal de 2013) y la propia jurisprudencia de la Sala, concluye que el vencimiento anticipado estará justificado si se cumple con las condiciones mínimas establecidas en el artículo 693.2 LEC antes citado (impago de tres mensualidades) y, actualmente, si se dan los requisitos del artículo 24 de la ley de crédito inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo). Ello, por cuanto resulta posible sustituir una cláusula nula por “una disposición imperativa de derecho nacional aprobada con posterioridad” (FJ Octavo). Hay que recordar que el nuevo precepto establece distintas condiciones dependiendo del momento de la vida del crédito en que se produzcan los impagos, condiciones que resultan mucho más exigentes si el impago se produce durante la segunda mitad de duración del préstamo.
