¿Puede subrogarse la pareja en el contrato a la muerte del arrendador?

¿Qué ocurre a la muerte del arrendador que suscribió el contrato? ¿Puede subrogarse la pareja? En caso afirmativo, ¿cómo ha de llevarse a cabo esa subrogación?

Son frecuentes aquellas situaciones en las que el arrendador celebra un contrato con un arrendatario que procede a ocupar la vivienda con su familia (normalmente esposa o pareja e hijos) y por desgracia el arrendatario contratante fallece después.

Para intentar dar respuesta a la cuestión planteada debemos acudir en primer lugar a  la Ley de Arrendamientos Urbanos.  En su art. 16 abre la puerta a la subrogación (asunción de las obligaciones contraídas por el arrendatario en su día) estableciendo un listado de aquellas personas que ostentan legitimidad para llevar a cabo dicha subrogación, así como las formalidades que se requieren y que regula en su apartado tercero y que la doctrina tras largos vaivenes ha venido a perfilar.

El caso de la subrogación de la pareja o cónyuge viudo se regula en las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 16 de la LAU que dispone literalmente:

a)    “podrá subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento viviera con él”.

b)      La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.”

Dicho esto, debemos destacar la primera exigencia fácilmente deducible de la dicción literal del precepto y que consiste en el hecho de que el cónyuge o pareja de hecho ha de mantener un lazo de convivencia al tiempo de fallecimiento del arrendatario.

Por otro lado, el apartado tercero del referido artículo 16 de la LAU dispone que “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses”.

En el caso del cónyuge viudo, se generaba la duda de si es o no preciso realizar la comunicación legal, habida cuenta de que algunas sentencias han considerado la existencia de un consentimiento tácito en caso de matrimonio, por entender existente una cotitularidad del cónyuge supérstite en el contrato celebrado por el fallecido. En efecto, las Audiencias Provinciales, en aplicación de esta interpretación, han aplicado la existencia de subrogación automática del cónyuge en los derechos sobre la vivienda del arrendatario fallecido.

 La STS de 3 de abril de 2009 intenta zanjar la polémica, al fundamentar la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda al fallecimiento del titular puesto que, al no formar parte del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo (titular del contrato), no se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que, estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse. Es decir, no se realizaron los trámites previstos en el art. 16.3 LAU transcurridos los tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento.  Según esta sentencia se argumenta que  una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, puesto que es posible que sean varias personas las que pueden ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten. Esta conclusión a la que ha llegado el TS impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.

El 24 de marzo de 2011, el TS  se pronuncia en una nueva sentencia reiterando lo dicho anteriormente.  En esta sentencia de 2011 pretende unificar las dos corrientes respecto de la subrogación que venían aplicando las Audiencias Provinciales partiendo de la resolución de la siguiente cuestión: si, en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo el régimen de gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez fallecido el titular, el cónyuge supérstite debe ser considerado o no como un coarrendatario.  En caso positivo,  no sería de aplicación el artículo 16 de la LAU dado que el coarrendatario no vendría obligado a subrogarse en el arrendamiento concertado por su cónyuge. La controversia ya había  sido resuelta en la STS de 2009 en la que el propio Tribunal Supremo ya había establecido que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante el matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU en lo relativo a la subrogación en arrendamiento por causa de muerte del titular. Y es que la concreción de la figura del arrendatario resulta del propio contrato de arrendamiento, generador de derechos personales, independientemente de que la vivienda arrendada tenga como fin servir de domicilio conyugal o del régimen matrimonial que pueda existir entre los cónyuges, resultando compatible con lo dispuesto en el art. 16 de la LAU.

Por último, en una última sentencia de fecha 22 de abril de 2013, el Pleno de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo consolida esta jurisprudencia en el sentido de que, dada su naturaleza generadora de derechos personales, el contrato de arrendamiento no forma parte de la sociedad de gananciales. Por ello, para que el cónyuge viudo del contratante pueda permanecer en el inmueble tras el fallecimiento del arrendatario, debe utilizarse el mecanismo legal de la  subrogación por causa de muerte previsto en la LAU.

CONCLUSIÓN

En resumen, el TS ha declarado que  el contrato de arrendamiento no puede entenderse perteneciente al  caudal ganancial de un matrimonio y  tampoco puede entenderse la existencia de consentimiento tácito basada en el mero conocimiento por parte del arrendador de la muerte del arrendatario. Eso significa que el cónyuge también debe, en virtud de lo dispuesto en el art. 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cumplir con los siguientes requisitos:

• Comunicación de la muerte del arrendatario en plazo de tres meses (al arrendador).
• Aportar certificado de defunción.
• Identificar la identidad de la persona que pretende subrogarse en el contrato celebrado, indicando por otro lado su parentesco con el fallecido y en su caso,
• Un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.