Hace algo más de 10 años, las llamadas hipotecas basura o subprime causaron la mayor recesión económica desde el Crack del 29. Por qué fueron las culpables de la crisis de 2007-2008? En qué se diferencian de otro tipo de hipotecas?

El término subprime  constituye una calificación de los productos financieros en Estados Unidos. El sistema hipotecario estadounidense utiliza una escala de calificación para determinar el riesgo de las operaciones según el perfil del cliente. Así, a los que tienen una puntuación de más de 660 puntos se les considera prime, mientras que a los que puntúan por debajo se les considera subprime.

Hay que decir, eso sí, que las hipotecas concedidas a estos clientes no tenían por qué ser de mala calidad. Con esa calificación se indicaba, simplemente, que los titulares no tenían un perfil bueno desde el punto de vista de posibilidades de pago, que en general solo tenían aquellos que cumplían los requisitos de las agencias gubernamentales estadounidenses.

A partir del año 2000, sin embargo, los bancos estadounidenses decidieron empezar a conceder estas hipotecas subprime a clientes con un perfil malo, pues les daba una mayor rentabilidad, delegando la venta a través de intermediarios de carácter inmobiliarios u otras entidades de financiación.

Estos clientes de perfil bajo o malo desde el punto de vista de posibilidades de devolución de la hipoteca, ni siquiera tenían trabajo, ingresos estables u otras propiedades (eran NINJA, que es el acrónimo de la expresión no income, no job and no assets). La financiación solía superar el 80%. De hecho, durante esa época era muy sencillo conseguir una hipoteca 100 o incluso que financiara también los gastos. El interés era más alto, pues el riesgo de impago era mayor ( en general, era de entre 1,5 y 7 puntos superior al normal) y  solían tenían más comisiones, sin contar la comisión por intermediación que cobraban los intermediarios.

hipotecas subrime

Pero ¿cómo se podía sostener este sistema?

La clave fueron los denominados bonos hipotecarios. Las entidades empaquetaban estas hipotecas con otras de menor riesgo y vendían esos paquetes a fondos de inversión, así que no tenían que asumir el alto riesgo de estas operaciones.

Durante esos mismos años, en España se concedían préstamos hipotecarios sin aval con condiciones muy parecidas a las hipotecas subprime estadounidenses: alta financiación, otorgadas a clientes con una situación económica inestable… Esta fue una de las causas de la crisis económica posterior vivida en nuestro país.

Hasta aproximadamente el año 2006, según el Instituto de Estudios Bursátiles, las entidades financieras de Estados Unidos ganaron mucho dinero con estos productos. Sin embargo, a partir de ese año, el interés de las hipotecas empezó a ser demasiado alto, lo que provocó que muchos titulares no pudieran pagar las cuotas y tuvieron que devolver sus viviendas, que ya no podían revenderse más caras porque los precios habían alcanzado su tope y comenzaba a caer vertiginosamente.

El resto de la historia ya lo conocemos. Aunque nadie quiso verlo (o lo vio y no hizo nada), la morosidad de las hipotecas basura fue en aumento hasta que los bonos que las contenían perdieron todo su valor. Eso, entre otros factores más complejos, provocó que fondos y entidades de todo el mundo tuvieran graves problemas de liquidez o hasta que quebraran, lo que originó la crisis financiera de 2007-2008.

Consecuencias de la crisis de las subprime en las hipotecas actuales

Ya han pasado más de 10 años desde su explosión, pero la crisis de las subprime aun sigue presente en las mentes tanto de los bancos como de los futuros hipotecados. Dejando a un lado las consecuencias económicas para las entidades financieras, el principal efecto que generó fue el endurecimiento en las condiciones de los créditos hipotecarios para que no se volviera a repetir algo parecido.

Los bancos ahora se lo piensan dos veces antes de aprobar un préstamo hipotecario. Además, ya no se dan esas hipotecas basura que se concedían antes de la crisis. Se presta menos dinero: es muy difícil conseguir más del 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda. Existe un mayor control de las operaciones y más protección al consumidor. Durante los últimos años se han promulgado nuevas leyes para intentar evitar que se produzca una crisis similar por culpa de malas prácticas bancarias.

En España, el efecto de las hipotecas subprime estadounidenses no se notó tanto como en otros países europeos, pero sí sufrimos una grave recesión cuando pinchó nuestra particular burbuja inmobiliaria. A causa de eso, vivimos una inmensa ola de desahucios y el consecuente aumento exponencial de la oferta de pisos de bancos, además de un endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios. Quizás, siguiendo la Ley del péndulo, en la actualidad, los requisitos que se exigen sean ahora excesivos. Es difícil prever si habrá una vuelta atrás en esta rigidificación producida en la concesión de créditos pero desde luego, no parece que vaya a ocurrir en breve.

El Tribunal Supremo congela los recursos de nulidad de los pactos con los bancos sobre la cláusula suelo

El Alto Tribunal espera a que la justicia europea se pronuncie sobre estos acuerdos que, a menudo, preveían la renuncia a iniciar acciones legales para recuperar el dinero pagado de más.

El Tribunal Supremo añade otro episodio al culebrón que, desde hace años, tiene en vilo los bancos y sus usuarios. A través de una providencia, los jueces del Alto Tribunal suspenden todos los recursos que tienen pendientes sobre acuerdos firmados entre bancos y clientes para modificar o eliminar la cláusula suelo de los contratos, a cambio de la renuncia a cualquier futura acción legal y a recuperar lo que estas entidades les han cobrado en exceso por efecto de esta cláusula. Según esta decisión, las causas se reanudarán solo una vez que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se haya pronunciado sobre unas cuestiones prejudiciales, planteadas por varios juzgados de primera instancia españoles. Una resolución que se espera apenas para el próximo año. La Asociación de usuarios financieros (Asufin) cree que la resolución tomada por el Supremo provocará la suspensión de los juicios que se están tramitando en primero y segundo grado.

Abusiva la cláusula que repercute todos los gastos en el prestatario

La cuestión viene de lejos. En diciembre de 2016, el TJUE estableció que los bancos tenían que devolver el dinero que cobraron de más por la cláusula suelo desde el inicio del contrato que la contenía, y no solo a partir del 9 de mayo de 2013, fecha en la que el Tribunal Supremo había declarado su carácter abusivo. A partir del momento en que la cuestión fue llevada al TJUE y antes de su pronunciamiento, las entidades llegaron a acuerdos con algunos clientes en los que se eliminaba la cláusula suelo, muchas veces sin reembolsar al usuario o estableciendo solo una devolución parcial. Eso sí, a menudo el banco pedía que el cliente renunciase de forma expresa a intentar la vía legal para lograr una compensación económica.

Una vez conocida la sentencia del TJUE, sin embargo, algunos usuarios decidieron denunciar los pactos ante el juez, al considerar que un acuerdo que hace referencia a una cláusula declarada nula desde su origen (y no solo desde mayo de 2013) debe declararse nulo también. El Tribunal Supremo, entonces, restó efectivamente validez a los acuerdos, pero hizo una excepción: aquellos que hubieran sido firmados por las partes ante un notario no podían considerarse abusivos, por tratarse de una novación que modificaba el contrato original y que el cliente, a través de este acto, lo ratificaba.

Son precisamente dos de estos pactos los que han llegado al TJUE, a través de sendas cuestiones prejudiciales, una, planteada por el Juzgado de Primera instancia número 1 de Teruel y, otra, por el Juzgado de Primera instancia número 7 de Ourense.

Luxemburgo tendrá que contestar a la pregunta si los acuerdos firmados con el asesoramiento de un notario son también nulos. La novedad –que la Asociación de usuarios financieros (Asufin) dio a conocer esta semana– es que el Tribunal Supremo, el 10 de septiembre, decidió congelar todos los autos que están pendientes de resolución del recurso de casación en asuntos idénticos a estos dos, a la espera de lo que establezca el TJUE.

Diez días después, y al hilo de esta providencia, la sección tercera de la Audiencia Provincial de Burgos suspendió un recurso de apelación presentado por Ibercaja por este asunto. En palabras de la presidenta de Asufin, Patricia Suárez, esto demuestra que la decisión del Alto Tribunal ha sido “salomónica pero importante, ya que acabará repercutiendo en las instancias inferiores”. El foco ahora vuelve a estar en Luxemburgo, donde el 12 de diciembre está previsto que el Abogado General de la UE (el equivalente, en el TJUE, del fiscal) se pronuncie al respecto, antes de que el Tribunal, unos meses más tarde, fije su criterio de forma definitiva.

Mientras tanto, el pasado 3 de septiembre, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Tarragona ya dio la razón a los consumidores, a través de una sentencia en la que no solo declaró nula la cláusula suelo en una hipoteca firmada en 2007, sino también la novación que el banco pactó con el usuario el 26 de agosto de 2013. El juez reconoció, según lo dictado por el Tribunal Supremo, que esta transacción –que reducía la cláusula suelo al 3%– conllevaba la renuncia del cliente a iniciar acciones contra la entidad por la reducción del límite inferior pactado. Pero indicaba también que el Alto Tribunal había establecido que es preciso comprobar que el consumidor estaba en condiciones de conocer las consecuencias económicas y jurídicas de su aceptación, para considerar válida la novación.

Ya que no se encontraron pruebas de que esto hubiese ocurrido, la Audiencia Provincial declaró nulos tanto la cláusula suelo como el pacto. Al faltar los datos económicos, señala Suárez, “se crea la falsa sensación de que el usuario obtiene una ventaja al haber reducido el límite mínimo de interés que le estaba aplicando el banco, pero no tiene en cuenta, porque no se le indica, que está aceptando pagar un importe superior al que le correspondía en caso de no aplicarse la cláusula suelo”.