La prohibición del alquiler vacacional se alcanzará por mayoría de tres quintos de la junta de propietarios
«El Tribunal Supremo aún no ha fijado doctrina jurisprudencial sobre las limitaciones del ejercicio de una actividad en un inmueble privativo»
La doctrina jurisprudencial en materia de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de prohibir o limitar el ejercicio de una actividad en un inmueble privativo, cuando se atiende al interés general de la comunidad de propietarios, siempre que se haga por vía de estatuto o por acuerdo de nimiedad de la Junta de Propietarios. Sin embargo, la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), de 6 de octubre de 2021, el artículo 17, apartado 12, no contempla la doctrina jurisprudencial que se venía aplicando hasta entonces en los tribunales, sino que el mencionado artículo ha modificado la posibilidad de establecer límites y prohibiciones a esta actividad, en su lugar redacta que existe la posibilidad de “limitar o condicionar”. Pero ¿Y prohibir? La prohibición no está incluida en la redacción de la norma.
El 18º Congreso Jurídico de la Abogacía de Málaga ha tratado en materia de Propiedad Horizontal el tema de las prohibiciones y limitaciones en las comunidades de propietarios y en las viviendas residenciales de uso turístico.
La Mesa ha girado en torno a la interpretación del artículo 17.12, el cual ha planteado la cuestión de cuál es la doctrina jurisprudencial que ha fijado la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre limitación o prohibición. El problema es que el Alto Tribunal por el momento no se ha pronunciado al respecto. No obstante, sí que lo han hecho las Audiencias Provinciales, por lo que estos fallos son los únicos que existe hasta que el Supremo se pronuncie y fije doctrina sobre qué mayorías se necesitan para la prohibición del ejercicio de estas actividades.
Aurelio Puche Ramos, abogado y profesor de Derecho Civil, ha expuesto varias sentencias dictadas por diferentes audiencias provinciales resolviendo el ejercicio de una acción de impugnación de acuerdo en los que los propietarios se han visto perjudicados por la prohibición del ejercicio alcanzado en acuerdo en las juntas de propietarios por mayoría de tres quintos. Algunas de las sentencias que menciona Puche fallan que el acuerdo es nulo, sin embargo, para el letrado lo verdaderamente importante es lo resuelto por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Esta institución dice que “se permite la inscripción del acuerdo por mayoría de tres quintos porque dice que sí está en el art. 17.12”.
Por lo que la regla general que establece la Dirección General es que se exigirá una nimiedad “pero cuidado”, recalca el letrado, “sólo para aquellos acuerdos que no estén dentro del artículo 17.12, por tanto, las actividades de alquiler vacacional se siguen por esta regla general”.
Los acuerdos de la junta de propietarios no tienen efectos retroactivos
El mencionado artículo, debate de esta Mesa Redonda celebrada, también recoge que esta misma mayoría de tres quintos se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, sin que estos acuerdos tengan efectos retroactivos.
Respecto a cómo justificar el acuerdo de la Junta por el que se establecen cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos común de la vivienda, Puche afirma que se puede justificar por el uso o disfrute intensivo de los elementos o instalaciones comunes que hacen los huéspedes.
Pero, ¿A quién afecta los acuerdos retroactivos? ¿A todos los propietarios que lo eran antes de la aprobación del acuerdo? ¿Sólo aquellos que ejercían la actividad? ¿O sólo a aquellos que tenían licencia para ejercer la actividad?
Las Audiencias Provinciales dan respuesta a esta pregunta fallando que no afectaran a los propietarios que hubiesen presentado la declaración responsable; que se hubieran inscrito en el Registro de Empresa y Actividad Turística; que hayan requisado actos preparatorios para licio de la actividad; que hayan adquirido el inmueble antes de la aprobación del acuerdo; la retroactividad tampoco afectaría a los propietarios que hubieran adquirido licencia antes de la aprobación del acuerdo; ni a los que en el momento de la resolución ya eran inmuebles cedidos para uso turístico.
Fuente: https://www.economistjurist.es
