El Supremo condena a comunidad de propietarios a pagar los daños por filtraciones en la cubierta

El Tribunal Supremo (TS) ha condenado a la comunidad de propietarios de un edificio de Getxo (Vizcaya) a sufragar los 11.209 euros que supuso el coste de la reparación de la tela asfáltica de aislamiento de la cubierta del edificio, que estaba originando filtraciones.

Así, la Sala de lo Civil ha estimado el recurso de casación interpuesto por el vecino propietario de la terraza donde se registró el problema, quien realizó el arreglo a su costa ante la negativa de la comunidad a hacerlo. Ahora, la comunidad tendrá pagarle lo que gastó, más los intereses desde que presentó la demanda.

En la sentencia, dictada el pasado 23 de enero (80/2024), los magistrados Ignacio Sancho Gargallo (presidente), Rafael Sarazá Jimena y Pedro José Vela Torres (ponente) analizan a quién corresponde la responsabilidad de abonar las reparaciones cuando se trata de terrazas de uso privativo de un vecino, que son al mismo tiempo elemento común por su carácter estructural de cubierta.

El TS explica que se debe determinar en cada caso la índole o la razón de la avería, y que si se trata de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario, pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.

Para el Alto Tribunal, las terrazas son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios, pero “lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa”.

Por ello, entiende que el hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común, al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad.

El caso, al detalle

El demandante es propietario de una vivienda del 4º B del citado edificio, que incluye una terraza aneja que coincide con la cuarta parte de la cubierta del inmueble. La terraza aneja a la vivienda estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua, por lo que este comunero solicitó a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza.

La junta de propietarios no atendió su petición, alegando que, según los estatutos de la comunidad, eran de cuenta de los propietarios de las viviendas que tienen aneja una terraza todos los gastos de conservación y reparación, lo que incluía impedir las filtraciones de agua hacia los locales o pisos inferiores.

El afectado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino que en septiembre de 2015 arregló la terraza, con un coste de 12.131,46 euros. Acto seguido, llevó el caso ante la Justicia. Asistido por el abogado Juan Carlos Hierro Barañano, presentó una demanda contra la comunidad de propietarios, en la que solicitó que se la condenara al pago de 11.209,46 euros por el arreglo de la zona comunitaria (la diferencia con el coste total se debe a que también se reparó una parte de la terraza que el propietario tiene cerrada).

El periplo judicial

El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Getxo desestimó su demanda, en julio de 2018, al considerar que, a pesar de que había quedado acreditado que el agua se filtraba por una concreta zona que era elemento común, a causa de su deficiente impermeabilización y conservación, y que el importe reclamado correspondía sólo a la reparación de esa concreta zona, las normas estatutarias atribuían el gasto al propietario usuario de la terraza y no a la comunidad. Asimismo, tuvo en cuenta que el demandante no impugnó el acuerdo de la comunidad de propietarios que denegó asumir el coste de la reparación, por lo que dicho acuerdo quedó convalidado.

Ante esta decisión, el demandante se alzó en apelación ante la Audiencia Provincial de Vizcaya, pero tampoco le dio la razón. En resolución de 15 julio de 2019, la Audiencia (Sección Quinta) confirmó el fallo de primera instancia y le impuso las costas.

El tribunal de segunda instancia consideró que la cubierta de los edificios tiene el carácter de elemento común, y que la jurisprudencia ha reconocido que un elemento común por naturaleza pueda verse desafectado, pasando a ser privativo, lo que, en este caso, se deducía de la declaración de obra nueva, que al describir la edificación, establecía que las terrazas estaban adscritas como anejos inseparables a cada una de las viviendas. Además, confirmó que, de acuerdo con los estatutos, los gastos de reparación de las terrazas correspondían a los propietarios de las viviendas de las que son anejos inseparables.

Disconforme con ello, el demandante recurrió ante el Tribunal Supremo.

En primer motivo adujo vulneración del artículo 396 del Código Civil y la jurisprudencia de las sentencias de 17 de febrero de 1993, 17 de febrero de 2010 y 24 de abril de 2013 de la Sala Primera del TS. En síntesis, alegó que la cubierta del edificio es un elemento común por naturaleza y no puede perder tal condición por desafectación, porque su función es asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos y locales que componen el edificio.

En segundo lugar, denunció vulneración del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia contenida en las sentencias de 16 de octubre de 1989 y 3 de enero de 2007. Sostuvo que corresponde a la comunidad de propietarios el mantenimiento de los elementos comunes del inmueble, por lo que siéndolo la terraza que sirve de cubierta al edificio, debería haber sido la comunidad quien afrontara los gastos de reparación.

En el tercer motivo señaló vulneración artículo 7.1 del Código Civil y de la jurisprudencia contenida en las sentencias de 11 de febrero de 1985, 18 de abril de 2007, 5 de marzo de 2014 y 15 de noviembre de 2010. Expuso que los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho y que su impugnación no tiene plazo de caducidad, por lo que defendió que resulta irrelevante que el recurrente no impugnara el acuerdo comunitario.

La argumentación del Supremo

El Alto Tribunal señala que en las terrazas que a su vez sirven de cubierta, “si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación». En este sentido, cita las sentencias 114/1993, de 17 de febrero; 716/1993, de 8 de julio; 265/2011, de 8 de abril; y 402/2012, de 18 de junio.

Los magistrados indican que en este caso concreto, «no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta».

La estimación de la demanda comporta que deban imponerse las costas de la primera instancia a la condenada.

Fuente: https://www.economistjurist.es