Hasta cuándo notaremos los efectos de la crisis generada por las hipotecas subprime

Hace algo más de 10 años, las llamadas hipotecas basura o subprime causaron la mayor recesión económica desde el Crack del 29. Por qué fueron las culpables de la crisis de 2007-2008? En qué se diferencian de otro tipo de hipotecas?

El término subprime  constituye una calificación de los productos financieros en Estados Unidos. El sistema hipotecario estadounidense utiliza una escala de calificación para determinar el riesgo de las operaciones según el perfil del cliente. Así, a los que tienen una puntuación de más de 660 puntos se les considera prime, mientras que a los que puntúan por debajo se les considera subprime.

Hay que decir, eso sí, que las hipotecas concedidas a estos clientes no tenían por qué ser de mala calidad. Con esa calificación se indicaba, simplemente, que los titulares no tenían un perfil bueno desde el punto de vista de posibilidades de pago, que en general solo tenían aquellos que cumplían los requisitos de las agencias gubernamentales estadounidenses.

A partir del año 2000, sin embargo, los bancos estadounidenses decidieron empezar a conceder estas hipotecas subprime a clientes con un perfil malo, pues les daba una mayor rentabilidad, delegando la venta a través de intermediarios de carácter inmobiliarios u otras entidades de financiación.

Estos clientes de perfil bajo o malo desde el punto de vista de posibilidades de devolución de la hipoteca, ni siquiera tenían trabajo, ingresos estables u otras propiedades (eran NINJA, que es el acrónimo de la expresión no income, no job and no assets). La financiación solía superar el 80%. De hecho, durante esa época era muy sencillo conseguir una hipoteca 100 o incluso que financiara también los gastos. El interés era más alto, pues el riesgo de impago era mayor ( en general, era de entre 1,5 y 7 puntos superior al normal) y  solían tenían más comisiones, sin contar la comisión por intermediación que cobraban los intermediarios.

hipotecas subrime

Pero ¿cómo se podía sostener este sistema?

La clave fueron los denominados bonos hipotecarios. Las entidades empaquetaban estas hipotecas con otras de menor riesgo y vendían esos paquetes a fondos de inversión, así que no tenían que asumir el alto riesgo de estas operaciones.

Durante esos mismos años, en España se concedían préstamos hipotecarios sin aval con condiciones muy parecidas a las hipotecas subprime estadounidenses: alta financiación, otorgadas a clientes con una situación económica inestable… Esta fue una de las causas de la crisis económica posterior vivida en nuestro país.

Hasta aproximadamente el año 2006, según el Instituto de Estudios Bursátiles, las entidades financieras de Estados Unidos ganaron mucho dinero con estos productos. Sin embargo, a partir de ese año, el interés de las hipotecas empezó a ser demasiado alto, lo que provocó que muchos titulares no pudieran pagar las cuotas y tuvieron que devolver sus viviendas, que ya no podían revenderse más caras porque los precios habían alcanzado su tope y comenzaba a caer vertiginosamente.

El resto de la historia ya lo conocemos. Aunque nadie quiso verlo (o lo vio y no hizo nada), la morosidad de las hipotecas basura fue en aumento hasta que los bonos que las contenían perdieron todo su valor. Eso, entre otros factores más complejos, provocó que fondos y entidades de todo el mundo tuvieran graves problemas de liquidez o hasta que quebraran, lo que originó la crisis financiera de 2007-2008.

Consecuencias de la crisis de las subprime en las hipotecas actuales

Ya han pasado más de 10 años desde su explosión, pero la crisis de las subprime aun sigue presente en las mentes tanto de los bancos como de los futuros hipotecados. Dejando a un lado las consecuencias económicas para las entidades financieras, el principal efecto que generó fue el endurecimiento en las condiciones de los créditos hipotecarios para que no se volviera a repetir algo parecido.

Los bancos ahora se lo piensan dos veces antes de aprobar un préstamo hipotecario. Además, ya no se dan esas hipotecas basura que se concedían antes de la crisis. Se presta menos dinero: es muy difícil conseguir más del 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda. Existe un mayor control de las operaciones y más protección al consumidor. Durante los últimos años se han promulgado nuevas leyes para intentar evitar que se produzca una crisis similar por culpa de malas prácticas bancarias.

En España, el efecto de las hipotecas subprime estadounidenses no se notó tanto como en otros países europeos, pero sí sufrimos una grave recesión cuando pinchó nuestra particular burbuja inmobiliaria. A causa de eso, vivimos una inmensa ola de desahucios y el consecuente aumento exponencial de la oferta de pisos de bancos, además de un endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios. Quizás, siguiendo la Ley del péndulo, en la actualidad, los requisitos que se exigen sean ahora excesivos. Es difícil prever si habrá una vuelta atrás en esta rigidificación producida en la concesión de créditos pero desde luego, no parece que vaya a ocurrir en breve.