Sabe si su hipoteca está titulizada?

Hipoteca Titulizada

Según el Banco de España, la titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales.

De esta forma, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio, sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.

De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos  de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración. Nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario.

Ello significa que usted puede tener un préstamo que sigue abonando a la entidad con la que lo contrató, pero cuyo acreedor es en realidad, un tercero, que normalmente suele ser un Fondo. El problema para el hipotecado es saber si su crédito ha sido titulizado o no, porque las entidades no han informado a sus deudores de la venta de su préstamo en el mercado.

Incluso, su préstamo hipotecario puede contener la conocida como cláusula de ‘cesión de crédito’ que se incluye en muchos de los préstamos existentes y que establece que, desde la firma del contrato, los deudores consienten una futura cesión del préstamo renunciando a ser informados de ello. Esa cláusula ha sido declarada abusiva en varias ocasiones, incluyendo una sentencia del Tribunal Supremo, pero eso no ha supuesto su eliminación de los contratos ni el cese de su utilización por parte de las entidades.

Ello en base a que el Reglamento Hipotecario, en su artículo 24,2 dispone que de la cesión del crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor, por lo que su derecho a la notificación se mantiene en la legislación, salvo en el caso de que se renuncie a él. Su tenor literal es el siguiente:

“Del contrato de cesión de crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor por los medios establecidos en el artículo 222, a menos que hubiera renunciado a este derecho en escritura pública o se estuviere en el caso del artículo 150 de la Ley”.

Ello supone que el deudor tiene derecho a que la cesión le sea notificada y su renuncia insertada en una condición general de la contratación debe considerarse abusiva de conformidad con el artículo 86.7 del TRLGDU, como se indica en la demanda.

El Tribunal Supremo ha indicado claramente la nulidad respecto de la cláusula de cesión del crédito contenida en una cláusula general:

“Para responder a este motivo debe significarse que la cesión a que se refiere la cláusula lo es de contrato. Así resulta de la referencia a préstamo, y no a derecho de crédito derivado del préstamo, y de manera incontestable resulta en el texto de la póliza de Caja Madrid [no recogido en el fundamento de la resolución recurrida] que se refiere a transferir «todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al derecho que, al efecto, le concede el art. 149 de la vigente Ley Hipotecaria ». A pesar del confusionismo del texto, no cabe duda que se trata de cesión del contrato, en cuanto supone la transmisión de la relación contractual en su integridad, es decir, en su totalidad unitaria, como conjunto de derechos y obligaciones (SS., entre otras, de 29 de junio y 6 de noviembre de 2.006 , 8 de junio de 2.007 , 3 de noviembre de 2.008, 30 de marzo de 2.009 ). Por consiguiente, como la cesión de contrato exige el consentimiento del cedido (SS., entre otras, 19 de septiembre de 2.002, 28 de abril y 5 de noviembre de 2.003, 19 de febrero de 2.004, 16 de marzo de 2.005, 29 de junio de 2.006 , 8 de junio de 2.007 , 3 de noviembre de 2.008 ), no cabe una cláusula que anticipe un consentimiento para una eventual cesión, aparte de que en cualquier caso su carácter abusivo resulta incuestionable, tanto por aplicación de la normativa especial de la DA 1ª, en el caso apartados 2ª -reserva a favor del profesional de facultades de modificación unilateral del Contrato sin motivos válidos especificados en el mismo-, 10 (liberación de responsabilidad por cesión de contrato a tercero, sin consentimiento del deudor, si puede engendrar merma de las garantías de éste), y 14 -imposición de renuncias o limitación de los derechos del consumidor-, como de la normativa general de los arts. 10.1,c) y 10 bis,1, párrafo primero , de la LGDCU”.

Por lo tanto, si su hipoteca dispone de una cláusula de este tipo, puede reclamar su nulidad con o sin la existencia de otras cláusulas también nulas.