Moody’s cree que el fallo sobre gastos hipotecarios ha evitado más de 4.000 millones a la banca

La agencia de calificación crediticia Moody’s cree que la reciente sentencia del Tribunal Supremo que da la razón a la banca en lo referido a quién debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) es “positiva” para las entidades españolas, pues considera que el reembolso de estos gastos hipotecarios hubiese supuesto un impacto superior a los 4.000 millones de euros.

La calificadora de crédito ve “difícil” calcular la magnitud del impacto sobre los bancos españoles si el Alto Tribunal hubiese fallado en su contra, pero estima que este coste hubiese “excedido” el importe total que el sector ha reembolsado a los clientes con motivo de las cláusulas suelo, que según las cuentas de Moody’s asciende a unos 3.500 o 4.000 millones de euros.

“La decisión (del Tribunal Supremo) es positiva para los bancos, que de otro modo habrían estado expuestos a reclamaciones a gran escala de clientes que buscan reembolsos de los impuestos hipotecarios que han pagado”, apunta la agencia de calificación al respecto.

En cualquier caso Moody’s advierte de que, a pesar del fallo favorable, la banca sigue “expuesta” a reclamaciones de clientes en relación a gastos hipotecarios, aunque matiza los posibles efectos negativos de resoluciones desfavorables hacia el sector serían “menos significativos”.

A pesar de la decisión favorable de la Corte Suprema en este asunto, los bancos de España aún están expuestos a reclamos de los clientes por otros gastos de originación de hipotecas. Sin embargo, los efectos negativos de los resultados desfavorables en esos asuntos serían menos significativos.

El Alto Tribunal dictaminó el pasado miércoles que son los clientes quienes deben pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas, de acuerdo con lo acordado por el Pleno de la Sala Primera del Supremo.

La sentencia sólo estimó en parte los dos recursos presentados y establece que por la constitución del préstamo, el pago incumbe al titular de la hipoteca, pero en cambio por el timbre de los documentos notariales, el impuesto corresponde a la matriz, que se abonará “por partes iguales” entre el prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

De esta forma, el Tribunal falló a favor de las entidades bancarias, dado que suele ser práctica habitual que los hipotecados paguen los impuestos relacionados con la constitución de las hipotecas, el grueso de los gastos relacionados con la suscripción de un préstamo hipotecario.

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El Supremo falla a favor de los bancos y no ve abusivo cargar al cliente el impuesto de las hipotecas

Los bancos acaban de librarse de un varapalo judicial del calibre de las cláusulas suelo. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha sentenciado por unanimidad que quien debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de las hipotecas es el cliente y no la entidad financiera. La decisión afecta sólo a este gasto, no a otros relacionados con la constitución de la hipoteca. En cualquier caso, este impuesto supone para el usuario el mayor de esos gastos. Según la comunidad autónoma, el tipo de gravamen aplicable estará entre el 0,5% y el 1,5% del total de la hipoteca (cantidad prestada, intereses y resto de gastos).

La decisión del Supremo llega después de que algunas audiencias provinciales hubieran empezado a considerar abusivo cargar el impuesto al cliente. El argumento principal era que el beneficiado de que la hipoteca quedara registrada era el banco, que lograba así mayores garantías. Por tanto, debía ser éste quien afrontara el impuesto.

La Sala de lo Civil ha resuelto lo contrario. Los magistrados se han centrado en que es la ley la que claramente establece que es el prestatario (el cliente) el sujeto pasivo del impuesto. En esa línea -y aunque no obligaba estrictamente a la Sala Civil- ya se había pronunciado anteriormente la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Supremo.

El Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece como criterio general que el responsable de pagar es “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Conforme a esa textualidad, según fuentes jurídicas, correspondería pagar al banco, ya que es quien quiere que el préstamo conste en el registro de la propiedad para poder hacerlo valer frente a terceros. Sin embargo, el mismo artículo del reglamento añade a continuación que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía”, es decir, de hipotecas, “se considerará adquirente al prestatario”. Es decir, será el que recibe el préstamo el que pague el impuesto.

Anteriormente la Sala Civil del Supremo había considerado abusivo imponer al cliente todos los gastos de constitución de la hipoteca. Ese criterio no se modifica y los tribunales siguen teniendo que considerar nulas esas cláusulas y asignar a las entidades gastos distintos del Impuesto, como los de notario, gestoría, etcétera.

La decisión del Supremo ha sido adoptada por unanimidad, lo que no hace previsible que la disputa pueda tener recorrido en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Para su veredicto, la Sala de lo Civil explica en una nota que ha partido de su propia jurisprudencia sobre la abusividad de una cláusula que, sin negociación y de manera indiscriminada, atribuye en todo caso el pago de los gastos e impuestos al consumidor. Esa doctrina, dictada en diciembre de 2015, provocó una avalancha de pleitos por parte de asociaciones de consumidores y despachos de abogados especializados.

A tenor de las estimaciones de los expertos, los gastos de formación en el caso de una hipoteca media, constituida por valor de 150.000 euros, alcanzarían cerca de los 3.000 euros. Las cifras alentaron a reclamar por la vía judicial la nulidad de estas cláusulas, incluyendo lo que afectaba al impuesto.

La decisión del Pleno llega poco después de que el Supremo rechazara también considerar abusiva la práctica de ligar el préstamo al Índice de Referencia de Préstamos hipotecarios (IRPH). Esa decisión de la Sala Civil, que no fue unánime, ya ha sido llevada por diversos juzgados ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El Tribunal de la UE ya ha corregido al Supremo anteriormente en asuntos hipotecarios.

En cuanto a lo resuelto este miércoles, todo indica que la posibilidad de cambiar la decisión no está en el TJUE, sino en una modificación legislativa. El PSOE tiene previsto llevarla al Congreso en fechas próximas.

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Primera sentencia que anula el índice IRPH, tras el fallo del Tribunal Supremo

Primera sentencia que anula el índice IRPH, tras el fallo del Tribunal Supremo

Debemos destacar que ésta es la primera sentencia que se dicta eliminando el indice IRPH, tras el reciente pronunciamiento del Tribunal Supremo por el cual nos anuncia que estos mismos índices son legales y no deben eliminarse.

En esta sentencia, de 34 páginas, el Magistrado-Juez del juzgado Marbellí condena a Banco Popular a eliminar el  Indice IRPH entidades a la vez que a suprimir  eliminar la cláusula suelo del  3,5% . También debe devolver todo el dinero que abonó el consumidor en exceso por culpa de estas dos cláusulas y desde el principio de la vida del préstamo hipotecario.

Por tanto, el préstamo hipotecario se queda en una situación muy beneficiosa y justa para el consumidor, porque en este contrato, al eliminarse el IRPH entidades, se debería aplicar en ese momento el índice de referencia sustitutivo y concretamente se estableció como índice sustitutivo aplicable, el IRPH Bancos, índice el cual actualmente ya no existe, por lo que, el interés que el cliente abona al banco, es el que negoció, el llamado diferencial el cual, asciende a 0,10%.

El Magistrado-Juez se pronuncia acertadamente indicando textualmente lo siguiente:  “no ha acreditado que por parte de la entidad bancaria se proporcionase ninguna información al prestatario hoy demandante Sr. XX, ni a su representante el Sr. XX”.

También indica que “No se acredita que se realizaran por la entidad  demandada simulaciones de escenarios diversos relacionados con el  comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés de referencia en  cuestión (IRPH), ni tampoco hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad,  lo que evidencia de un modo claro que la entidad prestamista no advirtió a la prestataria del verdadero alcance de la cláusula”.

Y en su fallo deja claro que : “[…]Por todos los motivos reseñados, procede declarar que la cláusula IRPH Entidades y el índice sustitutivo IRPH Bancosno supera el control de transparencia, por lo que procede declarar la nulidad de la misma, preservando la vigencia del préstamo hipotecario […]”.

Aquí tenemos un caso en el que el cliente solo acordó con la entidad un diferencial del 0,10% y por tanto, ese va a ser el único interés que abone el consumidor a Banco Popular hasta que termine de pagar el préstamo.

Además, Banco Popular  deberá devolverle al cliente todas las cantidades que excedan del 0,10% desde el  inicio del préstamo hipotecario con sus correspondientes intereses legales. Incluyendo una condena en costas alBanco Popular.

Nulidad parcial de hipoteca multidivisa por falta de transparencia

TRIBUNAL SUPREMO
SALA CIVIL
GABINETE TÉCNICO

Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre. CIP 2678/2015

Nulidad parcial de hipoteca multidivisa por falta de transparencia

 

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El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por los prestatarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que desestimó la demanda en la que solicitaban la nulidad de las cláusulas multidivisa de un préstamo hipotecario concertado con Barclays Bank.

La sentencia adapta la doctrina de la Sala Primera a la jurisprudencia del TJUE, que en el caso Banif Plus Bank (sentencia de 3 de diciembre de 2015) consideró que las operaciones de cambio de divisa, accesorias a un préstamo que no tiene por finalidad la inversión, no constituyen un instrumento financiero distinto del propio préstamo, sino únicamente una modalidad indisociable de ejecución de éste. Dado que la definición de los instrumentos financieros a efectos de la aplicación de la normativa sobre el mercado de valores es una cuestión regulada por el Derecho de la Unión (Directiva MiFID), que los tribunales españoles deben aplicar de conformidad con la jurisprudencia del TJUE, se concluye que el préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores.

Ello no excluye la sujeción de las entidades financieras que conceden estos préstamos a las obligaciones de información que establecen las normas de transparencia bancaria y las de protección de consumidores y usuarios, en los casos en que el prestatario tiene la consideración legal de consumidor.

La sala descarta que las cláusulas multidivisa controvertidas fueran objeto de negociación individual y quedaran por ello excluidas del ámbito de aplicación de la Directiva sobre cláusulas abusivas. Se trata de cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia y respecto de las que las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos comprendan no solo su contenido formal y gramatical, sino también su alcance concreto y puedan tomar decisiones fundadas y prudentes.

El hecho de que los préstamos multidivisa estén excluidos de la normativa MiFID no significa que no sean un producto complejo a efectos del control de transparencia. La sentencia aplica los criterios de la sentencia del TJUE de 20 de septiembre de 2017 (caso Andriciuc) y considera que aunque el consumidor medio puede prever el riesgo de un cierto incremento de las cuotas de amortización por efecto de la fluctuación de las monedas sin necesidad de una especial información, no ocurre lo mismo con otros riesgos asociados a estas hipotecas. En ellas, la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, lo que determina que, pese al pago de las cuotas de amortización periódica, el prestatario puede adeudar un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo. Incluso aunque se cumpla la obligación de pagar las cuotas, el banco
pueda dar por vencido anticipadamente el préstamo si el euro se devalúa, por encima de ciertos límites, sobre la divisa extranjera.

En el caso del recurso, la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos. Los prestatarios no solo han tenido que abonar cuotas superiores en aproximadamente un 50% al importe de la cuota inicial, pese a la bajada del tipo de interés, sino que además, al haber hecho uso el banco de la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo ante la imposibilidad de seguir haciendo frente al pago de las cuotas, la cantidad que se les ha reclamado en euros como capital pendiente de amortizar, en el proceso de ejecución hipotecaria, supera significativamente la cantidad que les fue ingresada en su cuenta en euros
por la concesión del préstamo.

La falta de transparencia de las cláusulas multidivisa ha generado para los prestatarios un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos y se ha agravado su situación económica y jurídica. La posibilidad de cambio de divisa prevista en el contrato, aunque supone un cierto mecanismo de limitación del riesgo de fluctuación en los casos de previsible apreciación de la divisa en un futuro próximo, no elimina los riesgos mencionados ni dispensa al banco de sus obligaciones de transparencia en la información precontractual que facilite a sus potenciales clientes y en la redacción de las cláusulas del préstamo hipotecario.

En consecuencia, la sala estima que las cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia y casa la sentencia recurrida, declarando la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros. En este sentido, entiende que la nulidad total supondría un serio perjuicio para el consumidor, que se vería obligado a devolver de una sola vez la totalidad del capital pendiente de amortizar, y que la nulidad parcial es posible por el régimen contractual previsto en el préstamo hipotecario.

Gabinete Técnico, Área Civil
Noviembre de 2017

 

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Anulado un contrato hipotecario vendido al cliente como beneficioso

El Tribunal Supremo anula un contrato hipotecario vendido al cliente como beneficioso frente a la subida de tipos de interés

Según la Sala, el contrato “inducía a error a los clientes” desde un principio

Autor: Comunicación Poder Judicial
Fuente: Poder Judicial. Tribunal Supremo

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha reiterado su doctrina sobre el error en la contratación de productos y servicios de inversión y, en concreto, sobre la contratación de swaps de tipos de interés o de inflación por clientes que desconocen los productos financieros y de inversión.

En esta sentencia –en la que ha sido ponente el presidente de la Sala, el magistrado Francisco Marín Castán- se resuelve un contrato denominado ‘Clip Hipotecario Óptimo 8.08’, que fue ofrecido por Bankinter a los recurrentes en el año 2008, pocos meses después de la contratación de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, con la finalidad declarada de cubrir el riesgo de posibles subidas del tipo de interés. No obstante, con la bajada del euribor a partir de marzo de 2009, los deudores vieron notoriamente incrementado el coste de amortización mensual de su préstamo.

Para la Sala, el contenido del contrato, lejos de ofrecer una información adecuada,
“inducía a error a los clientes ya desde un principio, no solo al presentarse el contrato como una protección frente a la subida de los tipos de interés del préstamo hipotecario, sino también al no explicar por qué si lo pretendido era realmente una estabilidad del tipo de interés, no se contrató un préstamo a tipo fijo, en vez de un préstamo a tipo variable”.

¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

Ésta es la pregunta del millón que se hacen millones de prestatarios tras una sentencia del Supremo que ha obligado a pagarlos a un banco

Este desembolso para pagar el notario, registro, AJD y gestoría en una hipoteca tipo de 150.000 euros puede llegar a superar los 3.000 euros

La OCU alerta de que hay más de seis millones de hipotecados afectados

El 23 de diciembre de 2015 una sentencia del Tribunal Supremo (TS) alteró uno de los aspectos de la relación entre hipotecados y banca. Atendiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), anuló la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA. Este desembolso, por regla general, ha recaído históricamente en el cliente.

La cláusula en cuestión decía: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (…) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca”.

Frente a esta imposición, el Alto Tribunal dictó que “no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de gastos, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante”. Además, y quizá lo más relevante, remarca que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución”.

Desde la OCU, su portavoz, Ileana Izverniceanu, alaba la sentencia. “Se reconoce claramente el carácter abusivo de la cláusula, cuando el gran beneficiado por la constitución del préstamo es el banco”, declara, al tiempo que calcula que estos gastos (notario, registro y, sobre todo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -AJD-) en una hipoteca tipo de 150.000 euros ascienden a más de 3.000 euros.

Reproducción de una cláusula de gastos incluida en la escritura de un préstamo hipotecario

Reproducción de una cláusula de gastos incluida en la escritura de un préstamo hipotecario

 

La posición del TS sobre los gastos de las hipotecas pone en duda ahora esta aceptación. Sin embargo, la sentencia apenas ha tenido efectos, según fuentes jurídicas consultadas y las asociaciones de consumidores, que destacan que la mayoría de hipotecados no acaba de entender qué está ocurriendo y no sabe cómo actuar.

Ante esta difusa situación, SU VIVIENDA aborda el asunto desde todos los puntos de vista para dar respuesta a las preguntas que se hacen millones de hipotecados y ver si, realmente, pueden recuperar el dinero de los gastos de formalización del préstamo: ¿quién y qué puede reclamar?, ¿desde cuándo?, ¿qué pasos deben darse?, etc.

Situación actual

Rafael de Prada, abogado coordinador del departamento de Derecho Hipotecario del Gabinete Jurídico JM1, expone en qué punto está el tema: “La sentencia del TS sólo se aplica al BBVA y a los consumidores que solicitaron la nulidad de la cláusula abusiva”. En su opinión, es ahora, después de un año, cuando los abogados especializados han visto viabilidad en estas demandas y han comenzado a publicitarlas.

De Prada admite que este conflicto, aún muy soterrado, entre los hipotecados y la banca ha estado eclipsado por la cláusula suelo. “Mucha gente cuando escucha hablar de recuperar los gastos del préstamo cree que se habla del suelo”, afirma. “No obstante”, añade, “ya hay bastantes consumidores que están reclamando y en un futuro próximo será algo cotidiano”. Casi 100.000 afectados han contactado ya con la OCU, que iniciará en breve las primeras demandas individuales.

¿Cuáles son los gastos?

Este abogado enumera, por otro lado, los gastos a solicitar: la tasación del inmueble, notario, registro, gestoría e impuesto AJD. Y lanza un aviso importante: “Creemos que, cuanto menos, el impacto financiero de la cláusula de gastos sería igual al de las cláusulas suelo, o mayor, al existir prácticamente en todas las hipotecas”.

Efectos financieros

De este modo, estarían en juego miles de millones de euros. Algunas fuentes consultadas hablan de que la banca tendría que devolver más de 20.000 millones -cuatro veces más que por el suelo-. Desde la OCU, se recuerda que la compañía de servicios financieros Kepler Cheuvreux ha cifrado en 20.200 millones el riesgo para la banca.

Sobre si los gastos deben ser compartidos, De Prada insiste en que la cláusula es abusiva y nula, como si nunca hubiera existido. Por ello, señala que todos los costes serán por cuenta del banco. Y no sólo afectará al señalado por el TS. “Todos con cláusulas en las mismas condiciones que la declarada abusiva estarán sometidos a iguales consecuencias”, asegura este letrado, que reconoce que aún no hay jurisprudencia y lamenta que la banca interprete la ley a su conveniencia ante el desconocimiento del consumidor y sus necesidades de obtener crédito.

¿Qué están haciendo los bancos?

En cuanto al comportamiento de los bancos, De Prada apunta que están actuando como siempre. “No proceden a devolver nada salvo que se les obligue, bien judicial o legalmente, como ha sucedido con el Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo”, afirma. Este abogado recuerda que la sentencia del TS no influye en la obligatoriedad de someterse a la misma mientras no se condene a los bancos en procedimientos concretos. “Hasta que no suceda como con el suelo y se legisle, la banca seguirá sin devolver el dinero (de modo generalizado)”, vaticina.

Izverniceanu también equipara la cláusula de gastos con las cláusulas suelo. “Pese a la claridad de las sentencia, los bancos aprovechan su posición de dominio ante los consumidores”, denuncia. “En este caso”, explica, “el problema es que la sentencia no se extiende a cláusulas similares en contratos de otras entidades”. La portavoz de la OCU confía en la Justicia, “lenta, pero inexorable”, y cree que la banca deberá reintegrar los gastos más intereses “al igual que con el suelo”.

Alegato de la banca

La opinión de Izverniceanu y De Prada choca con la visión de la Asociación Española de Banca (AEB), que recuerda que hay otra sentencia del TS, en este caso mercantil, que dice lo contrario a la del 23 de diciembre de 2015. “En definitiva,tenemos una aparente contradicción del Alto Tribunal en la cláusula de gastos que debería ser resuelta lo antes posible”, sostiene José Luis Martínez, portavoz de la AEB. “Dicho esto”, prosigue, “no debe olvidarse que el Reglamento de Impuestos de AJD dice claramente que el prestatario es el sujeto pasivo y los impuestos suponen el 80% de los gastos”.

Respecto a que el banco es el gran beneficiario de la inscripción del préstamo, Martínez también disiente. “De hecho, es decisión del prestatario solicitar la hipoteca cuya formalización requiere los gastos. Insisto, la propia regulación en la mayoría de los gastos sitúa al prestatario como sujeto pasivo. Además, hay que recordar que los gastos no se pagan al banco: son de registro, notaría e impuestos”, matiza. Poniéndose en el lado de los clientes, el portavoz de la AEB les recomienda “que hablen con su entidad”.

Vías de reclamación

Para reclamar, los expertos trazan una doble vía. La primera, la extrajudicial, pasa por acudir al departamento de atención al cliente de la entidad, que tendrá dos meses para contestar. Si transcurrido ese tiempo no se ha obtenido respuesta favorable, la segunda vía es la judicial, siendo necesaria la intervención de un abogado y procurador. Es recomendable que los consumidores confíen la reclamación a especialistas jurídicos en ambos casos.

¿Quiénes pueden reclamar?

En cuanto a quiénes pueden reclamar, y más allá de la condición de consumidor según la ley, De Prada e Izverniceanu abren la puerta a todos los hipotecados, presentes y pasados. “En principio, al ser una cláusula nula, no hay plazo para pedir la devolución, aunque el préstamo esté amortizado”, dice De Prada. “No obstante, habría que analizar cada caso”, puntualiza.

Pensando en los nuevos préstamos, la mayoría de bancos obvian la sentencia del TS. Un ejemplo de esta realidad es Alberto, que selló una hipoteca de 76.000 euros en enero y tuvo que asumir todos los gastos: 990 euros de notaría, 883 para Hacienda, 407 de registro y 378 de gestión. “Sabía que estaba pagando todo y que había una sentencia contraria a esta práctica, pero todo el mundo que conozco los ha pagado, así que lo consideré normal”, afirma.

Alberto admite que no consultó ni negoció nada, pero sí lo comentó en la notaría. “Me dijeron que era lo habitual y que el banco no iba a cambiar las condiciones por mí. Deduje que la entidad no tenía la obligación de aplicar la sentencia”, recuerda. “Accedí”, prosigue, “porque no quería tener problemas con el banco que iba a prestarme el dinero”. “Vamos, que son lentejas“, manifiesta resignado.

La función de los notarios

En este punto, De Prada cree que los notarios deberían actuar, aunque prestamista y prestatario lleguen a un pacto, si se contradice al TS. Esto no es fácil, según José Corral, decano miembro de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado. “El notario pregunta al cliente si es consciente de que pagará los gastos y si está de acuerdo. Si acepta, y hay negociación, todo es legal”, explica Corral, quien dice que ya hay bancos que reparten los gastos. “Actualmente, en las nuevas hipotecas asumimos los gastos de registro y escrituras y el cliente paga la gestoría y el AJD”, aclaran en el BBVA.

“Además”, critica Corral, “el TS habla de una distribución equitativa de los gastos”. “Lo ideal sería que la ley especificara qué tiene que pagar el consumidor y qué la entidad”, reclama. “Sin esa concreción, nos movemos en un terreno confuso. La función de control del notario pasa por informar de lo que dice la cláusula al prestatario, cómo le afecta, preguntar si la ha entendido y advertirle de que hay una sentencia del TS. Pero si él acepta…”, comenta Corral.

A nivel legal y como ha adelantado el Gobierno, la reforma de la Ley Hipotecariacontemplará la regulación de las cláusulas problemáticas, entre las que están los gastos. Desde el Notariado se recuerda que han pedido extender su función a una etapa precontractual, “cuando se negocia el préstamo y el consumidor aún tiene alta capacidad de decisión para buscar otra entidad”.

A la vista de las posiciones encontradas de la banca y de los consumidores, todo apunta a que el proceso y el desenlace, sea cual sea, será largo. La polémica de la cláusula de gastos recuerda a las cláusulas suelo, que se prolongó de 2009 a 2017.

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El Supremo asume la sentencia de la UE y obliga a la banca a devolver todo lo cobrado por cláusulas suelo

El Tribunal Supremo ha aplicado este lunes por primera vez la retroactividad total de la nulidad de las claúsulas suelo, tal y como fue establecida en diciembre por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

El Pleno de la Sala Civil ha abordado dos casos. En uno de ellos rechaza la petición del cliente porque en el juicio quedó demostrado que sí había negociado con el banco esa cláusula, por lo que cumplía el requisito de transparencia que no se dio en la mayoría de contratos hipotecarios.

El Supremo sí acuerda la nulidad de la cláusula desde el mismo momento de la firma en el otro supuesto, rechazando así el recurso del BBVA contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona. La sentencia ignoró el criterio del Supremo y aplicó la retroactividad de la nulidad. El Supremo adapta la jurisprudencia a lo sostenido por el TJUE y convalida ese criterio.

En este caso el BBVA consideraba que debía aplicarse el criterio de cosa juzgada y, por tanto, aplicar al caso el criterio de no retroactividad que por entonces exigía el Supremo. El Alto Tribunal rechaza los argumentos del banco.

El Pleno de la Sala Civil sólo ha comunicado el resultado de su deliberación. El texto de las dos sentencias se conocerá en los próximos días.

El ministro de Justicia, Rafael Catalá, ha explicado este miércoles que su departamento estudia, junto con el Consejo General de Poder Judicial (CGPJ), concentrar todas las demandas en juzgados provinciales especializados, para lo cual se han reunido hoy los presidentes de los tribunales superiores de Justicia.

De este modo, en cada provincia habrá un juzgado especializado de manera exclusiva en demandas individuales sobre cláusulas suelo.

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Tasaciones sobrevaloradas en las hipotecas de Cajamadrid

oficina-de-bankia-efeLa Audiencia Nacional investigará la concesión sistemática de hipotecas con tasaciones sobrevaloradas en Cajamadrid
El juez José de la Mata admite a trámite una querella presentada por dos particulares contra una veintena de responsables de la entidad bancaria

El juez de la Audiencia Nacional José de la Mata ha admitido a trámite una querella presentada por dos particulares, socios de Bankia, contra una veintena de responsables de Cajamadrid por la concesión sistemática de préstamos hipotecarios con tasaciones sobrevaloradas entre 2003 y 2009.

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