Moody’s cree que el fallo sobre gastos hipotecarios ha evitado más de 4.000 millones a la banca

La agencia de calificación crediticia Moody’s cree que la reciente sentencia del Tribunal Supremo que da la razón a la banca en lo referido a quién debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) es “positiva” para las entidades españolas, pues considera que el reembolso de estos gastos hipotecarios hubiese supuesto un impacto superior a los 4.000 millones de euros.

La calificadora de crédito ve “difícil” calcular la magnitud del impacto sobre los bancos españoles si el Alto Tribunal hubiese fallado en su contra, pero estima que este coste hubiese “excedido” el importe total que el sector ha reembolsado a los clientes con motivo de las cláusulas suelo, que según las cuentas de Moody’s asciende a unos 3.500 o 4.000 millones de euros.

“La decisión (del Tribunal Supremo) es positiva para los bancos, que de otro modo habrían estado expuestos a reclamaciones a gran escala de clientes que buscan reembolsos de los impuestos hipotecarios que han pagado”, apunta la agencia de calificación al respecto.

En cualquier caso Moody’s advierte de que, a pesar del fallo favorable, la banca sigue “expuesta” a reclamaciones de clientes en relación a gastos hipotecarios, aunque matiza los posibles efectos negativos de resoluciones desfavorables hacia el sector serían “menos significativos”.

A pesar de la decisión favorable de la Corte Suprema en este asunto, los bancos de España aún están expuestos a reclamos de los clientes por otros gastos de originación de hipotecas. Sin embargo, los efectos negativos de los resultados desfavorables en esos asuntos serían menos significativos.

El Alto Tribunal dictaminó el pasado miércoles que son los clientes quienes deben pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas, de acuerdo con lo acordado por el Pleno de la Sala Primera del Supremo.

La sentencia sólo estimó en parte los dos recursos presentados y establece que por la constitución del préstamo, el pago incumbe al titular de la hipoteca, pero en cambio por el timbre de los documentos notariales, el impuesto corresponde a la matriz, que se abonará “por partes iguales” entre el prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

De esta forma, el Tribunal falló a favor de las entidades bancarias, dado que suele ser práctica habitual que los hipotecados paguen los impuestos relacionados con la constitución de las hipotecas, el grueso de los gastos relacionados con la suscripción de un préstamo hipotecario.

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El Supremo falla a favor de los bancos y no ve abusivo cargar al cliente el impuesto de las hipotecas

Los bancos acaban de librarse de un varapalo judicial del calibre de las cláusulas suelo. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha sentenciado por unanimidad que quien debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de las hipotecas es el cliente y no la entidad financiera. La decisión afecta sólo a este gasto, no a otros relacionados con la constitución de la hipoteca. En cualquier caso, este impuesto supone para el usuario el mayor de esos gastos. Según la comunidad autónoma, el tipo de gravamen aplicable estará entre el 0,5% y el 1,5% del total de la hipoteca (cantidad prestada, intereses y resto de gastos).

La decisión del Supremo llega después de que algunas audiencias provinciales hubieran empezado a considerar abusivo cargar el impuesto al cliente. El argumento principal era que el beneficiado de que la hipoteca quedara registrada era el banco, que lograba así mayores garantías. Por tanto, debía ser éste quien afrontara el impuesto.

La Sala de lo Civil ha resuelto lo contrario. Los magistrados se han centrado en que es la ley la que claramente establece que es el prestatario (el cliente) el sujeto pasivo del impuesto. En esa línea -y aunque no obligaba estrictamente a la Sala Civil- ya se había pronunciado anteriormente la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Supremo.

El Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece como criterio general que el responsable de pagar es “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Conforme a esa textualidad, según fuentes jurídicas, correspondería pagar al banco, ya que es quien quiere que el préstamo conste en el registro de la propiedad para poder hacerlo valer frente a terceros. Sin embargo, el mismo artículo del reglamento añade a continuación que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía”, es decir, de hipotecas, “se considerará adquirente al prestatario”. Es decir, será el que recibe el préstamo el que pague el impuesto.

Anteriormente la Sala Civil del Supremo había considerado abusivo imponer al cliente todos los gastos de constitución de la hipoteca. Ese criterio no se modifica y los tribunales siguen teniendo que considerar nulas esas cláusulas y asignar a las entidades gastos distintos del Impuesto, como los de notario, gestoría, etcétera.

La decisión del Supremo ha sido adoptada por unanimidad, lo que no hace previsible que la disputa pueda tener recorrido en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Para su veredicto, la Sala de lo Civil explica en una nota que ha partido de su propia jurisprudencia sobre la abusividad de una cláusula que, sin negociación y de manera indiscriminada, atribuye en todo caso el pago de los gastos e impuestos al consumidor. Esa doctrina, dictada en diciembre de 2015, provocó una avalancha de pleitos por parte de asociaciones de consumidores y despachos de abogados especializados.

A tenor de las estimaciones de los expertos, los gastos de formación en el caso de una hipoteca media, constituida por valor de 150.000 euros, alcanzarían cerca de los 3.000 euros. Las cifras alentaron a reclamar por la vía judicial la nulidad de estas cláusulas, incluyendo lo que afectaba al impuesto.

La decisión del Pleno llega poco después de que el Supremo rechazara también considerar abusiva la práctica de ligar el préstamo al Índice de Referencia de Préstamos hipotecarios (IRPH). Esa decisión de la Sala Civil, que no fue unánime, ya ha sido llevada por diversos juzgados ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El Tribunal de la UE ya ha corregido al Supremo anteriormente en asuntos hipotecarios.

En cuanto a lo resuelto este miércoles, todo indica que la posibilidad de cambiar la decisión no está en el TJUE, sino en una modificación legislativa. El PSOE tiene previsto llevarla al Congreso en fechas próximas.

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Sabe si su hipoteca está titulizada?

Hipoteca Titulizada

Según el Banco de España, la titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales.

De esta forma, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio, sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.

De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos  de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración. Nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario.

Ello significa que usted puede tener un préstamo que sigue abonando a la entidad con la que lo contrató, pero cuyo acreedor es en realidad, un tercero, que normalmente suele ser un Fondo. El problema para el hipotecado es saber si su crédito ha sido titulizado o no, porque las entidades no han informado a sus deudores de la venta de su préstamo en el mercado.

Incluso, su préstamo hipotecario puede contener la conocida como cláusula de ‘cesión de crédito’ que se incluye en muchos de los préstamos existentes y que establece que, desde la firma del contrato, los deudores consienten una futura cesión del préstamo renunciando a ser informados de ello. Esa cláusula ha sido declarada abusiva en varias ocasiones, incluyendo una sentencia del Tribunal Supremo, pero eso no ha supuesto su eliminación de los contratos ni el cese de su utilización por parte de las entidades.

Ello en base a que el Reglamento Hipotecario, en su artículo 24,2 dispone que de la cesión del crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor, por lo que su derecho a la notificación se mantiene en la legislación, salvo en el caso de que se renuncie a él. Su tenor literal es el siguiente:

“Del contrato de cesión de crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor por los medios establecidos en el artículo 222, a menos que hubiera renunciado a este derecho en escritura pública o se estuviere en el caso del artículo 150 de la Ley”.

Ello supone que el deudor tiene derecho a que la cesión le sea notificada y su renuncia insertada en una condición general de la contratación debe considerarse abusiva de conformidad con el artículo 86.7 del TRLGDU, como se indica en la demanda.

El Tribunal Supremo ha indicado claramente la nulidad respecto de la cláusula de cesión del crédito contenida en una cláusula general:

“Para responder a este motivo debe significarse que la cesión a que se refiere la cláusula lo es de contrato. Así resulta de la referencia a préstamo, y no a derecho de crédito derivado del préstamo, y de manera incontestable resulta en el texto de la póliza de Caja Madrid [no recogido en el fundamento de la resolución recurrida] que se refiere a transferir «todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al derecho que, al efecto, le concede el art. 149 de la vigente Ley Hipotecaria ». A pesar del confusionismo del texto, no cabe duda que se trata de cesión del contrato, en cuanto supone la transmisión de la relación contractual en su integridad, es decir, en su totalidad unitaria, como conjunto de derechos y obligaciones (SS., entre otras, de 29 de junio y 6 de noviembre de 2.006 , 8 de junio de 2.007 , 3 de noviembre de 2.008, 30 de marzo de 2.009 ). Por consiguiente, como la cesión de contrato exige el consentimiento del cedido (SS., entre otras, 19 de septiembre de 2.002, 28 de abril y 5 de noviembre de 2.003, 19 de febrero de 2.004, 16 de marzo de 2.005, 29 de junio de 2.006 , 8 de junio de 2.007 , 3 de noviembre de 2.008 ), no cabe una cláusula que anticipe un consentimiento para una eventual cesión, aparte de que en cualquier caso su carácter abusivo resulta incuestionable, tanto por aplicación de la normativa especial de la DA 1ª, en el caso apartados 2ª -reserva a favor del profesional de facultades de modificación unilateral del Contrato sin motivos válidos especificados en el mismo-, 10 (liberación de responsabilidad por cesión de contrato a tercero, sin consentimiento del deudor, si puede engendrar merma de las garantías de éste), y 14 -imposición de renuncias o limitación de los derechos del consumidor-, como de la normativa general de los arts. 10.1,c) y 10 bis,1, párrafo primero , de la LGDCU”.

Por lo tanto, si su hipoteca dispone de una cláusula de este tipo, puede reclamar su nulidad con o sin la existencia de otras cláusulas también nulas.

Primera sentencia que anula el índice IRPH, tras el fallo del Tribunal Supremo

Primera sentencia que anula el índice IRPH, tras el fallo del Tribunal Supremo

Debemos destacar que ésta es la primera sentencia que se dicta eliminando el indice IRPH, tras el reciente pronunciamiento del Tribunal Supremo por el cual nos anuncia que estos mismos índices son legales y no deben eliminarse.

En esta sentencia, de 34 páginas, el Magistrado-Juez del juzgado Marbellí condena a Banco Popular a eliminar el  Indice IRPH entidades a la vez que a suprimir  eliminar la cláusula suelo del  3,5% . También debe devolver todo el dinero que abonó el consumidor en exceso por culpa de estas dos cláusulas y desde el principio de la vida del préstamo hipotecario.

Por tanto, el préstamo hipotecario se queda en una situación muy beneficiosa y justa para el consumidor, porque en este contrato, al eliminarse el IRPH entidades, se debería aplicar en ese momento el índice de referencia sustitutivo y concretamente se estableció como índice sustitutivo aplicable, el IRPH Bancos, índice el cual actualmente ya no existe, por lo que, el interés que el cliente abona al banco, es el que negoció, el llamado diferencial el cual, asciende a 0,10%.

El Magistrado-Juez se pronuncia acertadamente indicando textualmente lo siguiente:  “no ha acreditado que por parte de la entidad bancaria se proporcionase ninguna información al prestatario hoy demandante Sr. XX, ni a su representante el Sr. XX”.

También indica que “No se acredita que se realizaran por la entidad  demandada simulaciones de escenarios diversos relacionados con el  comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés de referencia en  cuestión (IRPH), ni tampoco hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad,  lo que evidencia de un modo claro que la entidad prestamista no advirtió a la prestataria del verdadero alcance de la cláusula”.

Y en su fallo deja claro que : “[…]Por todos los motivos reseñados, procede declarar que la cláusula IRPH Entidades y el índice sustitutivo IRPH Bancosno supera el control de transparencia, por lo que procede declarar la nulidad de la misma, preservando la vigencia del préstamo hipotecario […]”.

Aquí tenemos un caso en el que el cliente solo acordó con la entidad un diferencial del 0,10% y por tanto, ese va a ser el único interés que abone el consumidor a Banco Popular hasta que termine de pagar el préstamo.

Además, Banco Popular  deberá devolverle al cliente todas las cantidades que excedan del 0,10% desde el  inicio del préstamo hipotecario con sus correspondientes intereses legales. Incluyendo una condena en costas alBanco Popular.

Abusiva la cláusula que repercute todos los gastos en el prestatario

La Audiencia Provincial de La Rioja declara abusiva la cláusula que repercute todos los gastos en el prestatario

El Pleno del Tribunal dicta dos sentencias por las que obliga al banco a pagar los gastos registrales y el 50% de en la notaría

Autor: Comunicación Poder Judicial

Los seis magistrados que componen el Pleno de la Audiencia Provincial han resuelto en dos sentencias declarar nula la cláusula relativa a los gastos que se derivan de una hipoteca, una de las sentencias se refiere a Caixbank y otra a Bankia. La cláusula en el caso de Caixbank dispone lo siguiente:

“Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos que se devenguen como consecuencia del presente otorgamiento incluso los de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad así como también los de cancelación en su día. Son también de cuenta y cargo de la parte prestataria los gastos y constas de cualquiera de los procedimientos que tuviera que emplear el banco para exigir su complimiento”.

Esta cláusula, según la sentencia, “presenta los caracteres propios de las cláusulas abusivas: se trata de una estipulación no negociada individualmente, es decir, predispuesta por el empresario que goza de una superior posición negociadora”. Se añade que “no se asegura una mínima reciprocidad al hacer recaer su totalidad sobre el prestatario, y por ello es susceptible de generar el desequilibrio importante del que hablan las normas de protección del consumidor frente a estipulaciones predispuestas. Y esta posibilidad es suficiente para declarar su nulidad”.

El Pleno de la Audiencia Provincial, una vez que declara nula la cláusula por ser abusiva entra a resolver sobre las consecuencias. Es decir, a quién corresponde pagar -al banco o al prestatario- los gastos de notaría, registrales y el tributo. Para ello, el tribunal aplica en cada caso la normativa específica que regula cada gasto.

El tribunal resuelve, atendiendo a la legislación vigente, que los gastos notariales deben ser abonados por ambas partes al 50%. En la resolución se fundamenta que tanto la entidad bancaria como el prestatario “pueden considerarse interesados en el otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario y que por lo tanto ambos serían deudores de la intervención notarial, por lo que si bien ambos están obligados solidariamente frente al Notario al pago de la totalidad de los gastos en cuanto ambos requirieron su intervención”.

En cuanto a los gastos registrales, la Audiencia Provincial falla a favor del prestatario, y condena al banco a abonarlos. Según se argumenta en las sentencias, “la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad se efectúa a favor del Banco prestamista, por lo que es éste quien debe correr con dichos gastos”.

Sobre el pago de impuestos. El tribunal es claro en sus sentencias, “solo el prestatario, como adquiriente, es sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados devengado por el solo hecho imponible del otorgamiento del préstamo hipotecario”.

Los fallos también recogen los gastos procesales que se pudieran derivar de eventuales procedimientos en caso de incumplimiento por parte del prestatario en el pago de la hipoteca. El banco hacía suya la decisión de que esos gastos procesales (costas y honorarios de abogados y procuradores) recayeran únicamente en el prestatario. El Pleno de la Audiencia Provincial dispone que es un aspecto que está sujeto a la normativa legal vigente sobre la que sólo los jueces y tribunales que intervienen en estos procedimientos deben decidir.

Fuentehttp://www.poderjudicial.es

Los Bancos podrán ser sancionados por cláusulas abusivas

El Tribunal Supremo establece que los bancos pueden ser sancionados por cláusulas abusivas sin previa sentencia judicial

La Sala Tercera fija como doctrina que la Administración tiene potestad para sancionar en esos casos
Autor: Comunicación Poder Judicial

La Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo ha fijado como doctrina legal que la Administración tiene potestad para sancionar la utilización de cláusulas abusivas en los contratos con consumidores y usuarios “sin necesidad de previa declaración judicial del orden civil” sobre la abusividad de dichas cláusulas. En una sentencia, el Supremo estima un recurso en interés de la Ley presentado por la Junta de Andalucía contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía que anuló cuatro multas impuestas por la Secretaría General de Consumo andaluza a Unicaja por cláusulas abusivas.

La sentencia, de la que ha sido ponente la magistrada Pilar Teso, determina que la doctrina que había seguido el Tribunal Superior andaluz es errónea y gravemente dañosa para el interés general, al interpretar no sólo una Ley andaluza sino también el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores. El TSJ andaluz entendió que la aplicación de las sanciones administrativas previstas por la Ley andaluza 13/2003 de Defensa de los Consumidores, cuando tipifican como infracción introducir cláusulas abusivas en contratos como préstamos hipotecarios o de apertura de cuentas y libretas de ahorro, necesita una previa declaración de que la cláusula es abusiva por parte de un Juzgado Civil.

Para el Supremo, “la doctrina que sienta la sentencia recurrida desapodera a la Administración de la potestad sancionadora en la materia de consumidores y usuarios, concretamente en una actividad tan sensible como la introducción de cláusulas abusivas. Dicho de otro modo, cuando la sentencia remite, para la fijación del carácter abusivo de las cláusulas, a una previa declaración de la jurisdicción civil, se está bloqueando la aplicación del catálogo de infracciones que describe el Texto Refundido Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, además de la Ley andaluza citada”.

Recuerda el Supremo que la Ley General para la Defensa de los Consumidores no impone “esa suerte de prejudicialidad civil que se infiere de la sentencia recurrida, para el ejercicio de la potestad sancionadora, toda vez que el ilícito administrativo que castiga, la introducción de cláusulas abusivas, es título suficiente para ejercer la potestad sancionadora”. Ello sin perjuicio, añaden los magistrados, de que, como es natural, la sanción impuesta pueda ser luego impugnada ante el orden jurisdiccional contencioso administrativo, que será el que se pronuncie sobre la legalidad de la sanción y por ello sobre el carácter abusivo de la cláusula, exclusivamente a esos efectos sancionadores.

El Supremo destaca además que la Directiva europea sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores tampoco atribuye ese filtro al juez civil para el ejercicio de la potestad sancionadora.

El tipo de recurso empleado por la Junta, denominado “en interés de la Ley”, tiene la finalidad de impedir que resoluciones judiciales que expresan una doctrina errónea y gravemente dañosa para el interés general, se consoliden y reiteren en casos iguales o semejantes, según explica la sentencia. El Supremo subraya al respecto en su fallo que la doctrina legal fijada ahora por el alto tribunal es la que vincula a todos los jueces y tribunales inferiores en el orden contencioso-administrativo. Por otro lado, en este tipo de recursos en interés de Ley se respeta la situación jurídica particular derivada del fallo de la sentencia recurrida del TSJ andaluz, que anuló la multa de 81.000 euros impuesta a Unicaja Banco por cuatro infracciones muy graves por introducir cláusulas abusivas en diferentes contratos.

Fuentehttp://www.poderjudicial.es

¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

Ésta es la pregunta del millón que se hacen millones de prestatarios tras una sentencia del Supremo que ha obligado a pagarlos a un banco

Este desembolso para pagar el notario, registro, AJD y gestoría en una hipoteca tipo de 150.000 euros puede llegar a superar los 3.000 euros

La OCU alerta de que hay más de seis millones de hipotecados afectados

El 23 de diciembre de 2015 una sentencia del Tribunal Supremo (TS) alteró uno de los aspectos de la relación entre hipotecados y banca. Atendiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), anuló la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA. Este desembolso, por regla general, ha recaído históricamente en el cliente.

La cláusula en cuestión decía: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (…) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca”.

Frente a esta imposición, el Alto Tribunal dictó que “no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de gastos, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante”. Además, y quizá lo más relevante, remarca que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución”.

Desde la OCU, su portavoz, Ileana Izverniceanu, alaba la sentencia. “Se reconoce claramente el carácter abusivo de la cláusula, cuando el gran beneficiado por la constitución del préstamo es el banco”, declara, al tiempo que calcula que estos gastos (notario, registro y, sobre todo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -AJD-) en una hipoteca tipo de 150.000 euros ascienden a más de 3.000 euros.

Reproducción de una cláusula de gastos incluida en la escritura de un préstamo hipotecario

Reproducción de una cláusula de gastos incluida en la escritura de un préstamo hipotecario

 

La posición del TS sobre los gastos de las hipotecas pone en duda ahora esta aceptación. Sin embargo, la sentencia apenas ha tenido efectos, según fuentes jurídicas consultadas y las asociaciones de consumidores, que destacan que la mayoría de hipotecados no acaba de entender qué está ocurriendo y no sabe cómo actuar.

Ante esta difusa situación, SU VIVIENDA aborda el asunto desde todos los puntos de vista para dar respuesta a las preguntas que se hacen millones de hipotecados y ver si, realmente, pueden recuperar el dinero de los gastos de formalización del préstamo: ¿quién y qué puede reclamar?, ¿desde cuándo?, ¿qué pasos deben darse?, etc.

Situación actual

Rafael de Prada, abogado coordinador del departamento de Derecho Hipotecario del Gabinete Jurídico JM1, expone en qué punto está el tema: “La sentencia del TS sólo se aplica al BBVA y a los consumidores que solicitaron la nulidad de la cláusula abusiva”. En su opinión, es ahora, después de un año, cuando los abogados especializados han visto viabilidad en estas demandas y han comenzado a publicitarlas.

De Prada admite que este conflicto, aún muy soterrado, entre los hipotecados y la banca ha estado eclipsado por la cláusula suelo. “Mucha gente cuando escucha hablar de recuperar los gastos del préstamo cree que se habla del suelo”, afirma. “No obstante”, añade, “ya hay bastantes consumidores que están reclamando y en un futuro próximo será algo cotidiano”. Casi 100.000 afectados han contactado ya con la OCU, que iniciará en breve las primeras demandas individuales.

¿Cuáles son los gastos?

Este abogado enumera, por otro lado, los gastos a solicitar: la tasación del inmueble, notario, registro, gestoría e impuesto AJD. Y lanza un aviso importante: “Creemos que, cuanto menos, el impacto financiero de la cláusula de gastos sería igual al de las cláusulas suelo, o mayor, al existir prácticamente en todas las hipotecas”.

Efectos financieros

De este modo, estarían en juego miles de millones de euros. Algunas fuentes consultadas hablan de que la banca tendría que devolver más de 20.000 millones -cuatro veces más que por el suelo-. Desde la OCU, se recuerda que la compañía de servicios financieros Kepler Cheuvreux ha cifrado en 20.200 millones el riesgo para la banca.

Sobre si los gastos deben ser compartidos, De Prada insiste en que la cláusula es abusiva y nula, como si nunca hubiera existido. Por ello, señala que todos los costes serán por cuenta del banco. Y no sólo afectará al señalado por el TS. “Todos con cláusulas en las mismas condiciones que la declarada abusiva estarán sometidos a iguales consecuencias”, asegura este letrado, que reconoce que aún no hay jurisprudencia y lamenta que la banca interprete la ley a su conveniencia ante el desconocimiento del consumidor y sus necesidades de obtener crédito.

¿Qué están haciendo los bancos?

En cuanto al comportamiento de los bancos, De Prada apunta que están actuando como siempre. “No proceden a devolver nada salvo que se les obligue, bien judicial o legalmente, como ha sucedido con el Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo”, afirma. Este abogado recuerda que la sentencia del TS no influye en la obligatoriedad de someterse a la misma mientras no se condene a los bancos en procedimientos concretos. “Hasta que no suceda como con el suelo y se legisle, la banca seguirá sin devolver el dinero (de modo generalizado)”, vaticina.

Izverniceanu también equipara la cláusula de gastos con las cláusulas suelo. “Pese a la claridad de las sentencia, los bancos aprovechan su posición de dominio ante los consumidores”, denuncia. “En este caso”, explica, “el problema es que la sentencia no se extiende a cláusulas similares en contratos de otras entidades”. La portavoz de la OCU confía en la Justicia, “lenta, pero inexorable”, y cree que la banca deberá reintegrar los gastos más intereses “al igual que con el suelo”.

Alegato de la banca

La opinión de Izverniceanu y De Prada choca con la visión de la Asociación Española de Banca (AEB), que recuerda que hay otra sentencia del TS, en este caso mercantil, que dice lo contrario a la del 23 de diciembre de 2015. “En definitiva,tenemos una aparente contradicción del Alto Tribunal en la cláusula de gastos que debería ser resuelta lo antes posible”, sostiene José Luis Martínez, portavoz de la AEB. “Dicho esto”, prosigue, “no debe olvidarse que el Reglamento de Impuestos de AJD dice claramente que el prestatario es el sujeto pasivo y los impuestos suponen el 80% de los gastos”.

Respecto a que el banco es el gran beneficiario de la inscripción del préstamo, Martínez también disiente. “De hecho, es decisión del prestatario solicitar la hipoteca cuya formalización requiere los gastos. Insisto, la propia regulación en la mayoría de los gastos sitúa al prestatario como sujeto pasivo. Además, hay que recordar que los gastos no se pagan al banco: son de registro, notaría e impuestos”, matiza. Poniéndose en el lado de los clientes, el portavoz de la AEB les recomienda “que hablen con su entidad”.

Vías de reclamación

Para reclamar, los expertos trazan una doble vía. La primera, la extrajudicial, pasa por acudir al departamento de atención al cliente de la entidad, que tendrá dos meses para contestar. Si transcurrido ese tiempo no se ha obtenido respuesta favorable, la segunda vía es la judicial, siendo necesaria la intervención de un abogado y procurador. Es recomendable que los consumidores confíen la reclamación a especialistas jurídicos en ambos casos.

¿Quiénes pueden reclamar?

En cuanto a quiénes pueden reclamar, y más allá de la condición de consumidor según la ley, De Prada e Izverniceanu abren la puerta a todos los hipotecados, presentes y pasados. “En principio, al ser una cláusula nula, no hay plazo para pedir la devolución, aunque el préstamo esté amortizado”, dice De Prada. “No obstante, habría que analizar cada caso”, puntualiza.

Pensando en los nuevos préstamos, la mayoría de bancos obvian la sentencia del TS. Un ejemplo de esta realidad es Alberto, que selló una hipoteca de 76.000 euros en enero y tuvo que asumir todos los gastos: 990 euros de notaría, 883 para Hacienda, 407 de registro y 378 de gestión. “Sabía que estaba pagando todo y que había una sentencia contraria a esta práctica, pero todo el mundo que conozco los ha pagado, así que lo consideré normal”, afirma.

Alberto admite que no consultó ni negoció nada, pero sí lo comentó en la notaría. “Me dijeron que era lo habitual y que el banco no iba a cambiar las condiciones por mí. Deduje que la entidad no tenía la obligación de aplicar la sentencia”, recuerda. “Accedí”, prosigue, “porque no quería tener problemas con el banco que iba a prestarme el dinero”. “Vamos, que son lentejas“, manifiesta resignado.

La función de los notarios

En este punto, De Prada cree que los notarios deberían actuar, aunque prestamista y prestatario lleguen a un pacto, si se contradice al TS. Esto no es fácil, según José Corral, decano miembro de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado. “El notario pregunta al cliente si es consciente de que pagará los gastos y si está de acuerdo. Si acepta, y hay negociación, todo es legal”, explica Corral, quien dice que ya hay bancos que reparten los gastos. “Actualmente, en las nuevas hipotecas asumimos los gastos de registro y escrituras y el cliente paga la gestoría y el AJD”, aclaran en el BBVA.

“Además”, critica Corral, “el TS habla de una distribución equitativa de los gastos”. “Lo ideal sería que la ley especificara qué tiene que pagar el consumidor y qué la entidad”, reclama. “Sin esa concreción, nos movemos en un terreno confuso. La función de control del notario pasa por informar de lo que dice la cláusula al prestatario, cómo le afecta, preguntar si la ha entendido y advertirle de que hay una sentencia del TS. Pero si él acepta…”, comenta Corral.

A nivel legal y como ha adelantado el Gobierno, la reforma de la Ley Hipotecariacontemplará la regulación de las cláusulas problemáticas, entre las que están los gastos. Desde el Notariado se recuerda que han pedido extender su función a una etapa precontractual, “cuando se negocia el préstamo y el consumidor aún tiene alta capacidad de decisión para buscar otra entidad”.

A la vista de las posiciones encontradas de la banca y de los consumidores, todo apunta a que el proceso y el desenlace, sea cual sea, será largo. La polémica de la cláusula de gastos recuerda a las cláusulas suelo, que se prolongó de 2009 a 2017.

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