Sabe si su hipoteca está titulizada?

Hipoteca Titulizada

Según el Banco de España, la titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales.

De esta forma, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio, sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.

De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos  de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración. Nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario.

Ello significa que usted puede tener un préstamo que sigue abonando a la entidad con la que lo contrató, pero cuyo acreedor es en realidad, un tercero, que normalmente suele ser un Fondo. El problema para el hipotecado es saber si su crédito ha sido titulizado o no, porque las entidades no han informado a sus deudores de la venta de su préstamo en el mercado.

Incluso, su préstamo hipotecario puede contener la conocida como cláusula de ‘cesión de crédito’ que se incluye en muchos de los préstamos existentes y que establece que, desde la firma del contrato, los deudores consienten una futura cesión del préstamo renunciando a ser informados de ello. Esa cláusula ha sido declarada abusiva en varias ocasiones, incluyendo una sentencia del Tribunal Supremo, pero eso no ha supuesto su eliminación de los contratos ni el cese de su utilización por parte de las entidades.

Ello en base a que el Reglamento Hipotecario, en su artículo 24,2 dispone que de la cesión del crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor, por lo que su derecho a la notificación se mantiene en la legislación, salvo en el caso de que se renuncie a él. Su tenor literal es el siguiente:

“Del contrato de cesión de crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor por los medios establecidos en el artículo 222, a menos que hubiera renunciado a este derecho en escritura pública o se estuviere en el caso del artículo 150 de la Ley”.

Ello supone que el deudor tiene derecho a que la cesión le sea notificada y su renuncia insertada en una condición general de la contratación debe considerarse abusiva de conformidad con el artículo 86.7 del TRLGDU, como se indica en la demanda.

El Tribunal Supremo ha indicado claramente la nulidad respecto de la cláusula de cesión del crédito contenida en una cláusula general:

“Para responder a este motivo debe significarse que la cesión a que se refiere la cláusula lo es de contrato. Así resulta de la referencia a préstamo, y no a derecho de crédito derivado del préstamo, y de manera incontestable resulta en el texto de la póliza de Caja Madrid [no recogido en el fundamento de la resolución recurrida] que se refiere a transferir «todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al derecho que, al efecto, le concede el art. 149 de la vigente Ley Hipotecaria ». A pesar del confusionismo del texto, no cabe duda que se trata de cesión del contrato, en cuanto supone la transmisión de la relación contractual en su integridad, es decir, en su totalidad unitaria, como conjunto de derechos y obligaciones (SS., entre otras, de 29 de junio y 6 de noviembre de 2.006 , 8 de junio de 2.007 , 3 de noviembre de 2.008, 30 de marzo de 2.009 ). Por consiguiente, como la cesión de contrato exige el consentimiento del cedido (SS., entre otras, 19 de septiembre de 2.002, 28 de abril y 5 de noviembre de 2.003, 19 de febrero de 2.004, 16 de marzo de 2.005, 29 de junio de 2.006 , 8 de junio de 2.007 , 3 de noviembre de 2.008 ), no cabe una cláusula que anticipe un consentimiento para una eventual cesión, aparte de que en cualquier caso su carácter abusivo resulta incuestionable, tanto por aplicación de la normativa especial de la DA 1ª, en el caso apartados 2ª -reserva a favor del profesional de facultades de modificación unilateral del Contrato sin motivos válidos especificados en el mismo-, 10 (liberación de responsabilidad por cesión de contrato a tercero, sin consentimiento del deudor, si puede engendrar merma de las garantías de éste), y 14 -imposición de renuncias o limitación de los derechos del consumidor-, como de la normativa general de los arts. 10.1,c) y 10 bis,1, párrafo primero , de la LGDCU”.

Por lo tanto, si su hipoteca dispone de una cláusula de este tipo, puede reclamar su nulidad con o sin la existencia de otras cláusulas también nulas.

Primera sentencia que anula el índice IRPH, tras el fallo del Tribunal Supremo

Primera sentencia que anula el índice IRPH, tras el fallo del Tribunal Supremo

Debemos destacar que ésta es la primera sentencia que se dicta eliminando el indice IRPH, tras el reciente pronunciamiento del Tribunal Supremo por el cual nos anuncia que estos mismos índices son legales y no deben eliminarse.

En esta sentencia, de 34 páginas, el Magistrado-Juez del juzgado Marbellí condena a Banco Popular a eliminar el  Indice IRPH entidades a la vez que a suprimir  eliminar la cláusula suelo del  3,5% . También debe devolver todo el dinero que abonó el consumidor en exceso por culpa de estas dos cláusulas y desde el principio de la vida del préstamo hipotecario.

Por tanto, el préstamo hipotecario se queda en una situación muy beneficiosa y justa para el consumidor, porque en este contrato, al eliminarse el IRPH entidades, se debería aplicar en ese momento el índice de referencia sustitutivo y concretamente se estableció como índice sustitutivo aplicable, el IRPH Bancos, índice el cual actualmente ya no existe, por lo que, el interés que el cliente abona al banco, es el que negoció, el llamado diferencial el cual, asciende a 0,10%.

El Magistrado-Juez se pronuncia acertadamente indicando textualmente lo siguiente:  “no ha acreditado que por parte de la entidad bancaria se proporcionase ninguna información al prestatario hoy demandante Sr. XX, ni a su representante el Sr. XX”.

También indica que “No se acredita que se realizaran por la entidad  demandada simulaciones de escenarios diversos relacionados con el  comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés de referencia en  cuestión (IRPH), ni tampoco hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad,  lo que evidencia de un modo claro que la entidad prestamista no advirtió a la prestataria del verdadero alcance de la cláusula”.

Y en su fallo deja claro que : “[…]Por todos los motivos reseñados, procede declarar que la cláusula IRPH Entidades y el índice sustitutivo IRPH Bancosno supera el control de transparencia, por lo que procede declarar la nulidad de la misma, preservando la vigencia del préstamo hipotecario […]”.

Aquí tenemos un caso en el que el cliente solo acordó con la entidad un diferencial del 0,10% y por tanto, ese va a ser el único interés que abone el consumidor a Banco Popular hasta que termine de pagar el préstamo.

Además, Banco Popular  deberá devolverle al cliente todas las cantidades que excedan del 0,10% desde el  inicio del préstamo hipotecario con sus correspondientes intereses legales. Incluyendo una condena en costas alBanco Popular.

Abusiva la cláusula que repercute todos los gastos en el prestatario

La Audiencia Provincial de La Rioja declara abusiva la cláusula que repercute todos los gastos en el prestatario

El Pleno del Tribunal dicta dos sentencias por las que obliga al banco a pagar los gastos registrales y el 50% de en la notaría

Autor: Comunicación Poder Judicial

Los seis magistrados que componen el Pleno de la Audiencia Provincial han resuelto en dos sentencias declarar nula la cláusula relativa a los gastos que se derivan de una hipoteca, una de las sentencias se refiere a Caixbank y otra a Bankia. La cláusula en el caso de Caixbank dispone lo siguiente:

“Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos que se devenguen como consecuencia del presente otorgamiento incluso los de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad así como también los de cancelación en su día. Son también de cuenta y cargo de la parte prestataria los gastos y constas de cualquiera de los procedimientos que tuviera que emplear el banco para exigir su complimiento”.

Esta cláusula, según la sentencia, “presenta los caracteres propios de las cláusulas abusivas: se trata de una estipulación no negociada individualmente, es decir, predispuesta por el empresario que goza de una superior posición negociadora”. Se añade que “no se asegura una mínima reciprocidad al hacer recaer su totalidad sobre el prestatario, y por ello es susceptible de generar el desequilibrio importante del que hablan las normas de protección del consumidor frente a estipulaciones predispuestas. Y esta posibilidad es suficiente para declarar su nulidad”.

El Pleno de la Audiencia Provincial, una vez que declara nula la cláusula por ser abusiva entra a resolver sobre las consecuencias. Es decir, a quién corresponde pagar -al banco o al prestatario- los gastos de notaría, registrales y el tributo. Para ello, el tribunal aplica en cada caso la normativa específica que regula cada gasto.

El tribunal resuelve, atendiendo a la legislación vigente, que los gastos notariales deben ser abonados por ambas partes al 50%. En la resolución se fundamenta que tanto la entidad bancaria como el prestatario “pueden considerarse interesados en el otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario y que por lo tanto ambos serían deudores de la intervención notarial, por lo que si bien ambos están obligados solidariamente frente al Notario al pago de la totalidad de los gastos en cuanto ambos requirieron su intervención”.

En cuanto a los gastos registrales, la Audiencia Provincial falla a favor del prestatario, y condena al banco a abonarlos. Según se argumenta en las sentencias, “la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad se efectúa a favor del Banco prestamista, por lo que es éste quien debe correr con dichos gastos”.

Sobre el pago de impuestos. El tribunal es claro en sus sentencias, “solo el prestatario, como adquiriente, es sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados devengado por el solo hecho imponible del otorgamiento del préstamo hipotecario”.

Los fallos también recogen los gastos procesales que se pudieran derivar de eventuales procedimientos en caso de incumplimiento por parte del prestatario en el pago de la hipoteca. El banco hacía suya la decisión de que esos gastos procesales (costas y honorarios de abogados y procuradores) recayeran únicamente en el prestatario. El Pleno de la Audiencia Provincial dispone que es un aspecto que está sujeto a la normativa legal vigente sobre la que sólo los jueces y tribunales que intervienen en estos procedimientos deben decidir.

Fuentehttp://www.poderjudicial.es

Los Bancos podrán ser sancionados por cláusulas abusivas

El Tribunal Supremo establece que los bancos pueden ser sancionados por cláusulas abusivas sin previa sentencia judicial

La Sala Tercera fija como doctrina que la Administración tiene potestad para sancionar en esos casos
Autor: Comunicación Poder Judicial

La Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo ha fijado como doctrina legal que la Administración tiene potestad para sancionar la utilización de cláusulas abusivas en los contratos con consumidores y usuarios “sin necesidad de previa declaración judicial del orden civil” sobre la abusividad de dichas cláusulas. En una sentencia, el Supremo estima un recurso en interés de la Ley presentado por la Junta de Andalucía contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía que anuló cuatro multas impuestas por la Secretaría General de Consumo andaluza a Unicaja por cláusulas abusivas.

La sentencia, de la que ha sido ponente la magistrada Pilar Teso, determina que la doctrina que había seguido el Tribunal Superior andaluz es errónea y gravemente dañosa para el interés general, al interpretar no sólo una Ley andaluza sino también el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores. El TSJ andaluz entendió que la aplicación de las sanciones administrativas previstas por la Ley andaluza 13/2003 de Defensa de los Consumidores, cuando tipifican como infracción introducir cláusulas abusivas en contratos como préstamos hipotecarios o de apertura de cuentas y libretas de ahorro, necesita una previa declaración de que la cláusula es abusiva por parte de un Juzgado Civil.

Para el Supremo, “la doctrina que sienta la sentencia recurrida desapodera a la Administración de la potestad sancionadora en la materia de consumidores y usuarios, concretamente en una actividad tan sensible como la introducción de cláusulas abusivas. Dicho de otro modo, cuando la sentencia remite, para la fijación del carácter abusivo de las cláusulas, a una previa declaración de la jurisdicción civil, se está bloqueando la aplicación del catálogo de infracciones que describe el Texto Refundido Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, además de la Ley andaluza citada”.

Recuerda el Supremo que la Ley General para la Defensa de los Consumidores no impone “esa suerte de prejudicialidad civil que se infiere de la sentencia recurrida, para el ejercicio de la potestad sancionadora, toda vez que el ilícito administrativo que castiga, la introducción de cláusulas abusivas, es título suficiente para ejercer la potestad sancionadora”. Ello sin perjuicio, añaden los magistrados, de que, como es natural, la sanción impuesta pueda ser luego impugnada ante el orden jurisdiccional contencioso administrativo, que será el que se pronuncie sobre la legalidad de la sanción y por ello sobre el carácter abusivo de la cláusula, exclusivamente a esos efectos sancionadores.

El Supremo destaca además que la Directiva europea sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores tampoco atribuye ese filtro al juez civil para el ejercicio de la potestad sancionadora.

El tipo de recurso empleado por la Junta, denominado “en interés de la Ley”, tiene la finalidad de impedir que resoluciones judiciales que expresan una doctrina errónea y gravemente dañosa para el interés general, se consoliden y reiteren en casos iguales o semejantes, según explica la sentencia. El Supremo subraya al respecto en su fallo que la doctrina legal fijada ahora por el alto tribunal es la que vincula a todos los jueces y tribunales inferiores en el orden contencioso-administrativo. Por otro lado, en este tipo de recursos en interés de Ley se respeta la situación jurídica particular derivada del fallo de la sentencia recurrida del TSJ andaluz, que anuló la multa de 81.000 euros impuesta a Unicaja Banco por cuatro infracciones muy graves por introducir cláusulas abusivas en diferentes contratos.

Fuentehttp://www.poderjudicial.es

Retroactividad total de la nulidad de las cláusula suelo

El Tribunal Supremo acuerda la retroactividad total de la nulidad de la cláusula suelo

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El Banco Santander sancionado por operaciones contrarias a la prevención del blanqueo

banco-santanderEl Tribunal Supremo confirma la sanción de un millón de euros al Banco Santander por infracción a la Ley de prevención del blanqueo.
La sanción responde a la falta de documentación justificativa de operaciones de una cuenta bancaria de Vinícola Soto, bodega del grupo Nueva Rumasa.

La Sala III del Tribunal Supremo Leer más

Condenados a indemnizar con 10,4 millones como responsables de prejubilaciones millonarias

novacaixagaliciaTres exdirectivos de Novacaixagalicia tendrán que indemnizar a la sucesora de la entidad con 10,4 millones
La Audiencia nacional les condena a pagar 6,4 y 3,9 millones de euros, respectivamente

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Las prejubilaciones e indemnizaciones millonarias en Novacaixagalicia, terminan en cárcel

indemnizaciones-novacaixagaliciaEl Supremo confirma la pena de dos años de cárcel a cinco exdirectivos de Novacaixagalicia por concederse prejubilaciones millonarias e indemnizaciones
El Supremo sí estima el recurso de los acusados en relación a la cuantía de las indemnizaciones por responsabilidad civil establecidas en la sentencia de la Audiencia Nacional

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Tasaciones sobrevaloradas en las hipotecas de Cajamadrid

oficina-de-bankia-efeLa Audiencia Nacional investigará la concesión sistemática de hipotecas con tasaciones sobrevaloradas en Cajamadrid
El juez José de la Mata admite a trámite una querella presentada por dos particulares contra una veintena de responsables de la entidad bancaria

El juez de la Audiencia Nacional José de la Mata ha admitido a trámite una querella presentada por dos particulares, socios de Bankia, contra una veintena de responsables de Cajamadrid por la concesión sistemática de préstamos hipotecarios con tasaciones sobrevaloradas entre 2003 y 2009.

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